第十七章 抵押權
本章導言
本章是對“抵押權”的規定。該章規定了一般抵押權和最高額抵押權兩種抵押權類型。在一般抵押權中，本章規定了抵押權的含義、抵押財產的范圍、抵押權的設立及其行使、抵押權的效力等內容；在最高額抵押權中，本章規定了最高額抵押權的含義、最高額抵押權的設立、最高額抵押權的債權范圍、最高額抵押權的變更、轉讓以及最高額抵押權擔保的債權確定等內容。
第一節 一般抵押權
第三百九十四條 為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉移財產的占有，將改該財產抵押給債權人的，債務人不履行到期債務或者發生當事人大約定的實現抵押權的情形，債權人有權就該財產優先受償。
前款規定的債務人或者第三人為抵押人，債權人為抵押權人，提供擔保的財產為抵押財產。
釋義
本條是關于抵押權基本權利的規定。
抵押權是指債權人對于債務人或者第三人提供的、作為履行債務擔保的財產，在債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形時，可以就其賣得價金優先受償的權利。在抵押權關系中，提供擔保財產的債務人或者第三人，稱為“抵押人”；享有抵押權的找全人稱為“抵押權人”；抵押人提供的擔保財產稱為“抵押財產”。
抵押權具有以下特征：
第一，抵押權是一種擔保物權。抵押權是抵押人就抵押財產所賣得價金優先受償的權利，是通過支配財產的交換價值來達到擔保債權的清償的目的。抵押權人盡管不占有抵押物，但其有權直接支配標的物的交換價值，并于債權未獲得滿足時將所支配的交換價值予以變價，以供清償，這是對標的物直接支配的形態之一。
第二，抵押權是在債務人或者第三人提供的財產上設立的物權。債務人或者第三人提供抵押的財產，可以是不動產、動產，也可以是權利。由于在早期社會中，不動產通常具有大于動產的價值，轉移對不動產的占有往往影響所有權人對該不動產的使用、收益，所以在抵押權發展的初期，僅能在不動產上設立。在現代社會中，一些動產、權利的價值會比不動產的價值大得多，為了保障債權的實現，法律允許在動產、權利上設定抵押權。
第三，抵押權是不轉移標的物占有的物權。抵押權的設立與存續，不需要轉移標的物的占有。抵押財產仍然由債務人或者第三人占有。抵押權的這一特征是與質權、留置權等擔保物權的顯著區別。抵押權的設立之所以不以轉移占有為必要，其原因主要在于設定抵押權后，標的物所有人仍可以占有該標的物并對其加以使用、收益、處分，這對抵押人而言有利；抵押權人不負保管標的物的義務，而能取得擔保物權，對抵押權人而言也是有利的。
第四，抵押權是舊抵押財產賣得價金優先受償的物權。這里的優先受償，表現為一下情形：一是對債務人的其他普通債權人而言，就抵押財產賣得的價金，抵押權人有權優先于其他普通債權人受償。二是對債務人的其他抵押權人而言，先順位的抵押權優先于后順位的抵押權就抵押財產賣得的價金受償。依本法第414條的規定，同一財產向兩個以上債權人抵押的，若抵押權均已等記的，按照登記的時間先后確定清償順序；已登記的抵押權先于未登記的抵押權受償；抵押權均未登記的，按照債券比例受償。如果抵押物賣得的價金不足以清償其擔保的債權，債權人有權就未受清償的部分要求債務人以其他財產進行清償。
第三百九十五條 債務人或者第三人有權處分的下列財產可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附著物；
（二）建設用地使用權；
（三）海域使用權；
（四）生產設備、原材料、半成品、產品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通運輸工具；
（七）法律、行政法規未禁止抵押的其他財產。
抵押人可以將前款所列財產一并抵押。
釋義
本條是關于抵押財產范圍的規定。
債務人或者第三人可以將其有權處分的財產設定抵押。這些財產包括以下類型：
1.建筑物和其他土地附著物。建筑物包括房屋等；其他土地附著物包括房屋以外的橋梁、隧道等構筑物，以及林木、竹木等。根據《城市房地產抵押管理辦法》的規定，當事人以某些房屋抵押時應受到一定的限制，主要包括：（1）以享受國家優惠政策購買的房地產抵押的，其抵押額以房地產權利人可以處分和收益的份額比例為限。（2）國有企業、事業單位法人以國家授予其經營管理的房地產抵押的，應當符合國有資產管理的有關規定。（3）以集體所有制企業的房地產抵押的，必須經集體所有制企業職工（代表）大會通過，并報其上級主管機關備案。（4）以有限責任公司、股份有限公司的房地產抵押的，必須經董事會或者股東大會通過，但企業章程另有規定的除外。（5）有經營期限的企業以其所有的房地產設定抵押的，所擔保債務的履行期限不應當超過該企業的經營期限。（6）以共有的房地產抵押的，抵押人應當事先征得其他共有人的書面同意。（7）以已出租的房地產抵押的，抵押人應當將租賃情況告知抵押權人，并將抵押情況告知承租人。原租賃合同繼續有效。
2.建設用地使用權。由于我國土地屬于國家所有和集體所有，建設用地使用權是一種用益物權。這種權利的主體享有對土地的占有、使用和收益的權利。建設用地使用權的取得分為出讓與劃撥兩種方式。以出讓方式取得建設用地使用權抵押的，權利人可自己決定，無須取得土地管理部門的許可；以劃撥方式取得的建設用地使用權抵押的，應履行相關手續。以劃撥方式取得的建設用地使用權抵押后，在抵押權實現時，需要依法補交土地出讓金，土地價值的剩余部分才能用于清償債務。可見，以劃撥方式取得的建設用地使用權的抵押價值不宜高估。
3.海域使用權。海域使用權人有權依法使用海域，并獲得收益。根據《海域使用管理法》第27條的規定，海域使用權可以依法轉讓。因此，按照抵押財產必須具有可轉讓性的原則，海域使用權依法可以抵押。
4.生產設備、原材料、半成品、產品。這包括企業生產使用的各種機器設備、用于生產家具的木料、尚未組裝完成的車輛、輪船等。這些一般動產用于抵押，適應了現代經濟發展的要求，豐富了抵押制度的內容，擴大了抵押擔保的適用范圍。
5.正在建造的建筑物、船舶、航空器。正在建造的建筑物抵押是抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款，以其合法取得的土地使用權，連同在建工程的投人資產，抵押給銀行作為償還貨款的擔保。以正在建造的建筑物抵押，抵押人必須具有建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證等證件。正在建造的船舶、航空器也可以用于抵押。
6.交通運輸工具。這包括飛機、火車、汽車、輪船等特殊動產。我國《海商法》《民用航空法》等法律均規定了船舶、航空器等動產可以用于設定抵押。
7.法律、行政法規末禁止抵押的其他財產。這是一項兜底性的規定。只要法律、行政法規對債務人或第三人有權處分的財產設立抵押沒有禁止性規定,則這些財產就可以用于設立抵押。例如，根據本法第339條的規定，土地承包經營權人可以向他人流轉土地經營權。對土地經營權的抵押,法律、行政法規未加以禁止。土地經營權人可以其享有的土地經營權向金融機構設立抵押。又如，根據《礦產資源法》第6條的規定，探礦權人在完成規定的最低勘查投人后,經依法批準，可將探礦權轉讓給他人。法律、行政法規末禁止探礦權作為抵押財產。因此，探礦權在滿足法律規定的條件時,可以作為抵押財產。
抵押人可以將不同的抵押財產作為一個整體，一并設定抵押。例如，企業將其廠房、建設用地使用權、機器設備等一并抵押給銀行,用于貨款的擔保。
第三百九十六條 企業、個體工商戶、農業生產經營者可以將現有的以及將有的生產設備、原材料、半成品、產品抵押，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就抵押財產確定時的動產優先受償。
釋義
本條是關于浮動抵押的規定。
浮動抵押是指民事主體以現有的和將有的財產提供抵押，當債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就約定實現抵押權的財產優先妥償。浮動抵押具有如下特點：
第一，抵押人是企業、個體工商戶、農業生產經營者。這里的企業，包括公司制企業、合伙企業、個人獨資企業等。農業生產經營者主要是農村承包經營戶,也包括其他從事農業生產經營的主體。
第二,抵押財產包括現有的以及將有的生產設備、原材料、半成品、產品。其他財產不得用于設立浮動抵押。例如，不動產、應收賬款、知識產權等均不得作為浮動抵押的標的物。
第三，設立浮動抵押應當訂立書面的抵押協議。該協議應當對擔保的債權種類和數額、抵押財產的范圍、抵押權的實現等問題進行約定。當發生債務人不履行到期債務或者當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就實現抵押權時的動產優先妥償。
需要注意的是,浮動抵押財產在確定之前屬于不特定物,抵押人將來取得的動產屬于浮動抵押標的物，抵押人已有的動產也可以自行轉讓，因此，實現浮動抵押權必須對抵押財產進行特定化，以確定抵押權效力所區的財產范圍。
如果出現了債務履行期屆滿、當事人約定的實現抵押權的情形等,浮動抵押財產范圍就應當確定。在浮動抵押財產確定之前,浮動抵押權人對末特定化的標的物沒有控制力和支配力。抵押人對抵押財產享有自由處分權，買受人仍可通過正常經營活動取得浮動抵押財產的所有權。在浮動抵押財產確定之后,浮動抵押權轉化為固定標的物的普通抵押權。
起源于英美法系的浮動擔保制度靈活、簡便，操作成本低，為企業融資提供了重要擔保方式。但浮動擔保權因標的物不特定，擔保權人對擔保標的物沒有控制力，因此，設立浮動擔保的風險也較高。債權人應當慎重選擇以浮動抵押作為債權實現的擔保，或者選擇信用程度較高的企業、個體工商戶、農業生產經營者為浮動抵押人。
第三百九十七條 以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。
抵押人未依據前款規定一并抵押的，未抵押的財產視為一并抵押。
釋義
本條是關于房地一并抵押的規定。
土地和建筑物雖然為獨立的不動產，但二者不可分離。因此,建設用地使用權與地上建筑物設立抵押時，應當采取二者一并抵押的原則。也就是以建筑物抵押的，該建筑物占用范國內的建設用地使用權一并抵押;以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。只有這樣，才能保證實現抵押權時,建筑物所有權和建設用地使用權同時轉讓。
如果抵押人未將建筑物與建設用地使用權一并抵押的，僅單獨抵押丁建筑物或者建設用地使用權，則未抵押的財產視為一并抵押。
第三百九十八條 鄉鎮、村企業的建設用地使用權不得單獨抵押。以鄉鎮、村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。
釋義
本條是關于鄉鎮、村企業建設用地使用權和建筑物抵押的規定。
鄉鎮、村企業的建設用地屬于集體所有的土地。鄉鎮、村企業的建設用地使用權不能夠單獨設立抵押。如果以鄉鎮、村企業的廠房等建筑物設立抵押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。
第三百九十九條 下列財產不得抵押：
（一）土地所有權；
（二）宅基地、自留地、自留山等集體所有土地的使用權，但是法律規定可以抵押的除外；
（三)學校、幼兒園、醫療機構等為公益目的成立的非營利法人的教育設施、醫療衛生設施和其他公益設施；
（四）所有權、使用權不明或者有爭議的財產；
（五)依法被查封、扣押、監管的財產；
（六）法律、行政法規規定不得抵押的其他財產。
釋義
本條是關于禁止抵押的規定。
依據本條的規定，下列財產不得抵押：
1.土地所有權。在我國，實行土地公有制,土地屬于國家和集體所有。對國家所有的土地，任何單位和個人均不能取得所有權。單位、個人可以通過出讓或者劃撥的方式取得國有土地的使用權。集體所有的土地，單位和個人也不能取得所有權，僅在符合公共利益需要的情形下，國家可以通過依法征收取得集體土地的所有權。由于土地所有權不具有可轉讓性，因此，土地所有權不得作為抵押財產。如果允許土地所有權抵押，將可能使土地所有權轉為個人所有，這是有違土地公有制的。
2.宅基地、自留地、自留山等集體所有土地的使用權，但是法律規定可以抵押的除外。宅基地是農民賴以生存的所在。目前我國農村社會保障制度尚未健全，宅基地使用權仍是農民的安身立命之本。如果允許宅基地使用權抵押，一旦農民失去宅基地，將會喪失生存的基本條件，不利于社會的穩定。因此，本條禁止宅基地使用權抵押。另外，自留山、自留地等是農民的基本生產資料，具有社會保障的性質，因此，本條規定自留地、自留山等集體所有土地的使用權不得抵押。當然，如果法律規定集體所有土地的使用權可以抵押的，則其可以作為抵押財產抵押。
3.學校、幼兒園、醫療機構等為公益日的成立的非營利法人的教育設施、醫療衛生設施和其他公益設施。為公益日的或者其他非營利目的成立，不向出資人、設立人或者會員分配所取得利潤的法人，為非營利法人，包括事業單位、社會團體、基金會、社會服務機構等。這里的“其他公益設施”，包括公共圖書館、博物館、美術館、文化宮等。如果允許以這些公益設施設立抵押，就可能在實現抵押權時，這些公益設施被變賣或者拍賣。這樣,學校、幼兒園、醫療機構等以公益為目的的非營利法人將難以維持，進而出現學校、幼兒園、醫療機構停辦等現象，不利于社會公益事業的發展。不過,禁止學校、幼兒園、醫療機構等為公益目的成立的非營利法人的教育設施、醫療衛生設施和其他公益設施設立抵押，并不意味著這些機構的所有財產均不得抵押。如果學校、幼兒園 、醫療機構等以公益為目的成立的非營利法人以非公益設施設立抵押的，應當允許。例如，醫院的救護車不得作為抵押財產，但醫院用于接送職工的客車可以作為抵押財產。
4.所有權、使用權不明或者有爭議的財產。抵押人提供抵押的財產必須是其享有所有權或處分權的財產。如果抵押財產的所有權、使用權不明或者有爭議,將不僅會造成對真正權利人利益的侵害，而且會在實現抵押權時產生各種糾紛，影響社會經濟秋序。例如，民事主體就動產或不動產的歸屬問題尚未達成一致，人民法院或仲裁機構正在進行審理或仲裁，而未形成最終的判決或裁決，此時，該動產或不動產的所有人或使用人尚未確定。
5.依法被查封、扣押、監管的財產。依法被查封 、扣押的財產是指人民法院、行政機關依法采取強制措施，就地貼上封條或者轉運到別處，并不得占有、使用或者處分的財產。依法監管的財產是指行政機關依法監督、管理的財產。例如，我國《海關法》第37條規定,海關監管貨物，未經海關許可，不得開拆、提取、交付、發運、調換、改裝、抵押、質押、留置、轉讓、更換標記、移作他用或者進行其他處置。被查封、扣押、監管的財產因為失去了可轉讓性，權利人不能處分該財產，因而不得成為抵押財產。但被查封、扣押、監管的財產不得抵押是相對的，具有期限性，在查封、扣押、監管期滿后，標的物仍然可以作為抵押財產。如果在抵押權設定之后，抵押物才被依法查封、扣押、監管的，則抵押權不受影響。
6.法律、行政法規規定 不得抵押的其他財產。這是一項鬼底性規定。除了本條列舉的前五項財產不得抵押之外，如果法律、行政法規規定其他財產不得抵押的，也不得以該財產設立抵押。例如，法律法規禁止流通的財產(槍支、彈藥、毒品等），不得自由買賣,當然也不得作為抵押財產。我國《漁業法》第23條規定：“國家對捕撈業實行捕撈許可證制度。……捕撈許可證不得買賣、出租和以其他形式轉讓，不得涂改、偽造、變造。”捕撈許可證是單位和個人享有捕撈權的憑證。漁業法規定捕撈許可證不得轉讓，捕撈權 自然也就不得轉讓。因此,捕撈權不得作為抵押財產。
第四百條 設立抵押權，當事人應當采用書面形式訂立抵押合同。
抵押合同一般包括下列條款：
（一）被擔保債權的種類和數額；
（二）債務人履行債務的期限；
（三）抵押財產的名稱、數量等情況；
（四）擔保的范圍。
釋義
本條是關于設立抵押權的合同的規定。
抵押權法律關系比較復雜，在實現抵押權時，往往涉及第三人的利益，因此,設立抵押權，當事人應當采用書面形式訂立抵押合同。
抵押合同一般包括以下條款：
1.被擔保債權的種類和數額。債權可以因合同、無因管理、不當得利、侵權行為四種原因而產生，但不能由此推論“被擔保債權的種類”包括合同之債、無因管理之債、不當得利之債以及侵權損害賠償之債。只有在借貨、買賣、貨物運輸、加工承攬等經濟活動中，債權人需要以抵押方式保障其債權實現的，才可以設定抵押。因此，“被擔保債權”就是指被擔保的合同產生的債權，即合同之債。被擔保債權的種類，是指抵押擔保的債務究競為哪一類合同，且應將該合同與其他合同相區別。根據本法第三編第二分編的規定，典型合同主要有買賣合同，供用電、水、氣熱力合同,借款合同，租賃合同等。除了這些典型合同之外，其他非典型合同產生的供權也可作為被擔保的債權。放抯保債權的數額，是指主債權的標的額。
2.債務人履行債務的期限。所謂債務人履行債務的期限，是指債務人應履行債務或者債權人請求債務人履行債務的期限。在債務履行期限到來之前,債權人不得請求債務人履行債務。在債務已到履行期而債務人不履行債務的，債權人方可實現抵押權。
3.抵押財產的名稱、數量等情況。抵押權是在特定的抵押財產上設立的物權，因此，在抵押權合同中，應明確抵押財產的名稱、數量、質量、所有權權屬或者使用權權屬等情況。
4擔保的范圍。抵押財產擔保的范圃，是指抵押財產拍賣、變賣之后抵押權人可以優先受償的范國。抵押財產擔保的范國包括被相保的主債權及利息、違約金、損害賠償金、實現抵押權的費用等。當事人可以在抵押合同中約定上述范圍中的一項或幾項，也可以對上述各項都承擔擔保責任。抵押權人在實現抵押權時能從抵押財產折價或拍賣、變賣的價款中優先受償的范圍是依據該條款來確定的。如果抵押擔保的債權額超過了抵押財產本身的價值，則超過的部分不具有優先受償的效力。如果抵押財產本身的價值大于所擔保的債權額,則抵押財產價值的余額部分，可以再次抵押。確定了抵押財產的擔保范圍之后，抵押人可以將抵押財產剩余的價值再行提供抵押，以充分實現融通資金的需要。
上述四個條款是抵押合同一般都具備的條款,除此之外,抵押人與抵押權人還可以約定其他條款。例如，抵押人如果提前償還債務，應向誰提存;發生糾紛后是否可以仲裁;等等。
第四百零一條 抵押權人在債務履行期限屆滿前,與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有的，只能依法就抵押財產優先受償。
釋義
本條是關于禁止流押的規定。
流押合同或者流押條款是指在抵押合同中當事人約定，債務履行期限屆滿而債務人不履行債務時，抵押物的所有權轉移給債權人。禁止流押的規定體現了民法的公平原則，有利于保護債務人的利益。因為債務人一時的急需而向債權人借款，債權人可能利用債務人的急需，以不公平的形式訂立流押合同,損害債務人的利益。例如，甲向乙借款20萬元，以自己的房屋設定抵押，該房屋的價值為50萬元。若允許甲與乙在抵押合同中約定，甲不履行到期債務時，其房屋的所有權轉移給乙。這對甲而言，有失公平。此外，從債權人的角度而言,抵押權設立后，抵押財產的價值下降，債權人直接取得抵押財產的所有權也可能不利。
流押合同或流押條款僅為當事人就抵押權實現方式進行的一項約定,而不是抵押合同的全部。抵押合同的主要目的在于設定抵押權，流押合同或流押條款可能出現在抵押合同之中，也有可能沒有出現在抵押合同之中。因此，在抵押合同中存在流押條款時，該流押條款應無效，但抵押合同并不因此而全部無效。依據本條規定,抵押權人在債務履行期限屆滿前，與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有的，并不導致抵押合同全部無效；當債務人不履行到期債務或發生當事人約定的情形時，抵押權人依法行使抵押權，就抵押財產賣得的價金優先受償。
第四百零二條 以本法第三百九十五條第一款第一項至第三項規定的財產或者第五項規定的正在建造的建筑物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。
釋義
本條是關于不動產抵押登記的規定。
根據本條規定，需要進行抵押登記的財產為：（1)建筑物和其他土地附著物;(2)建設用地使用權;（3)海城使用權;(4)正在建造的建筑物、船舶、航空器。以這些財產設立抵押的，應當辦理抵押登記，抵押權自登記時設立。抵押登記，有利于保護債權人利益和第三人利益。債權人可以知道抵押財產的權屬關系以及抵押權的順位，以決定是否接受該財產設立抵押。第三人與抵押人進行交易時，則可以作出合理的判斷，以免遭受損害。若以上述財產設立抵押,未辦理抵押登記，則抵押權未設立。
《不動產登記暫行條例實施細則》第四章第九節對抵押權登記作了專門規定。具體如下：以建設用地使用權、海城使用權抵押的，這土地、海域上的建筑物、構筑物一并抵押;以建筑物、構筑物抵押的，該建筑物、構筑物占用范圍內的建設用地使用權、海域使用權一并抵押。白然人、法人或者其他組織為保障其債權的實現，依法以不動產設定抵押的，可以由當事人持不動產權屬證書、抵押合同與主債權合同等必要材料，共同申請辦理抵押登記。抵押合同可以是單獨訂立的書面合同，也可以是主債權合同中的抵押條款。以建設用地使用權以及全部或者部分在建建筑物設定抵押的，應當一并申請建設用地使用權以及在建建筑物抵押權的首次登記。當事人申請在建建筑物抵押權首次登記時，抵押財產不包括已經辦理預告登記的預購商品房和已經辦理頸售備案的商品房。申請在建建筑物抵押權首次登記的，當事人應當提交下列材料：(1)抵押合同與主債權合同;（2)享有建設用地使用權的不動產權屬證書；(3)建設工程規劃許可證；（4)其他必要材料。
第四百零三條 以動產抵押的，抵押權自抵押合同生效時設立;未經登記，不得對抗善意第三人。
釋義
本條是關于動產抵押效力的規定。
根據本條的規定，當事人以動產抵押的，可以辦理抵押登記，也可以不辦理抵押登記,抵押權自抵押合同生效時設立。如果以動產設立抵押，未辦理抵押登記的，則不得對抗善意第三人。善意是指不知道，即根本不知曉某項財產上已設立了抵押。如果某人明知某項財產上已設立了抵押權而仍與抵押人訂立買賣合同，則屬于惡意。之所以對動產抵押沒有采取與不動產抵押同樣的登記要求,一方面是為了維持交易的便捷，另一方面是使當事人斟酌具體情況,決定是否申請登記，以保障自己的權益。例如，甲向乙借款，以自己所有的一套機器設備設立抵押，但未辦理抵押權登記。如果甲將該套機器設各賣給善意的丙，丙向甲支付了價款,則在此情形下，該機器設備的所有權屬于丙，乙不得對該機器設備行使抵押權，只能要求甲提供新的擔保或者要求甲及時清償債務。又如，甲向乙借款，以自己所有的汽車設立抵押，但未辦理抵押權登記。其后,甲又向丙借款，仍以該汽車設定抵押，但辦理了抵押權登記。在此情形下，丙的抵押權可以優先于乙的抵押權行使。
依據2019年國家市場監督管理總局修訂的《動產抵押登記辦法》的規定,企業、個體工商戶、農業生產經營者以生產設備、原材料、半成品、產品抵押的,應當向抵押人住所地的縣級市場監督管理部門辦理登記。這類動產的抵押權登記,可以由抵押合同一方作為代表到登記機關辦理，也可以由抵押合同雙方共同委托的代理人到登記機關辦理。當事人應當保證其提交的材料內容真實準確。當事人應當持下列文件向登記機關辦理設立登記：（1）抵押人、抵押權人簽宇或者蓋章的《動產抵押登記書》;（2)抵押人、抵押權人主體資格證明或者自然人身份證明文件;(3)抵押合同雙方指定代表或者共同委托代理人的身份證明。當事人辦理動產抵押登記的設立，提交材料齊全，符合本辦法形式要求的，登記機關應當予以辦理，在當事人所提交的《動產抵押登記書》上加蓋動產抵押登記專用章,并注明蓋章日期;當事人辦理動產抵押登記的設立所提交的材料不符合本辦法規定的，登記機關不予辦理，并應當向當事人告知理由。當事人可以通過全國市場監管動產抵押登記業務系統在線辦理動產抵押登記的設立;社會公眾可以通過全國市場監管動產抵押登記業務系統查詢相關動產抵押登記信息。
以航空器、船舶、機動車等交通運輸工具設立抵押的，抵押權登記應依據《民用航空器權利登記條例》《民用航空器權利登記條例實施辦法》《船舶登記條例》《船舶登記辦法》《機動車登記規定》的相關規定辦理。其中，民用航空器抵押權的登記機關為國務院民用航空主管部門的民用航空器權利登記職能機構;船舶抵押權的登記機關為交通運輸主管部門的各級海事主管機構;機動車抵押權的登記機關為各級公安機關交通管理部門。
對于以上述動產之外的其他動產抵押的，包括個人、事業單位、社會團體和其他非企業組織所有的機械設備、牲畜等生產資料，位于農村的個人私有房產,個人所有的家具、家用電器、金銀珠寶及其制品等生活資料等，抵押權登記應根據《公證機構辦理抵押登記辦法》的相關規定進行辦理。當事人以“其他動產”抵押的，抵押人所在地的公證機構為登記部門。
第四百零四條 以動產抵押的，不得對抗正常經營活動中已經支付合理價款并取得抵押財產的買受人。
釋義
本條是關于抵押的動產轉讓效力的規定。
根據本條規定，動產抵押權設立后，具有優先受償的效力，但不得對抗正常經營活動中已經支付合理對價并取得抵押財產的買受人。債務人或者第三人以動產設立抵押的，該動產的所有權仍歸屬于債務人或者第三人自身。因此,債務人或者第三人仍享有對該動產的處分權。如果在正常經營活動中，買受人已經向抵押人支付了合理價款，并取得了抵押財產的所有權，則抵押權人不得對該抵押財產行使抵押權。這是對正常經營活動的買受人的保護。
事實上，我國關于抵押財產轉讓效力的認定，經過了一個曲折的發展過程。在改革開放之后的相當一段時期內，不少人擔心允許抵押人自由轉讓抵押物會危及抵押權人的交易安全，因此，在《民法通則》并未就抵押物的轉讓問題作明確規定的情況下，將未經抵押權人同意之抵押物轉讓行為認定為無效,在擔保法通過之前，即獲得了 當時最高人民法院相關司法政策的支持。例如1988年制定的《最高人民法院關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第115條規定：“抵押物如由抵押人自己占有并負責保管，在抵押期間，非經債權人同意,抵押人將同一抵押物轉讓他人，或者就抵押物價值已設置抵押部分再作抵押的，其行為無效。”2007年實施的《物權法》第191條則要求抵押人經抵押權人同意才能轉讓抵押財產。雖然將抵押權人的同意作為抵押物轉讓有效的前提能夠在一定程度上實現對抵押權人利益的保護,但這一態度既阻礙對物的利用，也損害到買受人的交易安全。因此,本法第406條規定，抵押人轉讓抵押財產的，及時通知抵押權人即可。在進一步放松抵押財產轉讓限制的立法背景下，本條允許抵押動產的買妥人通過正常經營活動并支付合理價款，取得抵押動產的所有權，此時，抵押權人不得以其抵押權對抗買受人。
第四百零五條 抵押權設立前,抵押財產已經出租并轉移占有的，原租賃關系不受該抵押權的影響。
釋義
本條是關于抵押權與租賃權關系的規定。
在抵押財產為房屋等財產時，在抵押權設立之前，抵押人可能已經將該房屋等抵押財產出租給他人,承租人已占有抵押財產。為了保護承租人尤其是不動產承租人的利益，維護社會穩定，各國民法上都確立了“買賣不破租賃”規則，即租賃關系成立后，出租人將租賃物出賣給他人的，原租賃關系不受影響,承租人對買受人仍可以主張租賃權。抵押權是一種擔保物權，從本質上講并無優先于所有權的效力。因此，如果租賃關系設立在先而抵押權設立在后，租賃權優先于抵押權，原租賃關系不受該抵押權的影響。
第四百零六條 抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產轉讓的，抵押權不受影響。
抵押人轉讓抵押財產的，應當及時通知抵押權人。抵押權人能夠證明抵押財產轉讓可能損害抵押權的，可以請求抵押人將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。
釋義
本條是關于抵押期間抵押財產轉讓的規定。
在抵押期間，抵押人對抵押財產仍然享有所有權或者處分權。因此,抵押人可以轉讓抵押財產。如果抵押人與抵押權人在抵押合同中約定，抵押財產不得轉讓的;則抵押人不得轉讓抵押財產。抵押人轉讓抵押財產的，抵押權人的抵押權不受影響，依然存在。
抵押人轉讓抵押財產的,應當及時通知抵押權人。也就是說，抵押人轉讓抵押財產，只要及時通知抵押權人即可，并不需要征得抵押權人的同意。然而，我國社會目前正處于轉型時期，信用體系尚不健全,實踐中一些抵押人在設定抵押權后擅自轉讓抵押財產，從而使得抵押權人的債權失去保障，影響抵押權制度擔保功能的發揮。例如，抵押人轉讓抵押財產的價款顯著低于市場價值,就有可能損害抵押權人的利益。為了保護抵押權人的利益，本條規定抵押權人能夠證明抵押財產轉讓可能損害抵押權的，可以請求抵押人將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。如果抵押財產轉讓的價款超過債權數額的，該超過的部分價款歸抵押人所有。如果抵押財產轉讓的價款低于債權數額的，不足的部分數額則由債務人清償。
本條對抵押財產的轉讓采取通知主義，主要原因在于：首先,從比較法來看,各國大多采自由轉讓說，即使未經抵押權人同意，抵押人也可以自由轉讓抵押財產。其次，尊重抵押人對抵押財產的處分權，符合物權的基本特征。因為在抵押權設定后,抵押人仍是抵押財產的所有權人或處分權人，對抵押財產仍享有處分權。最后，有利于鼓勵交易，促進物盡其用。在抵押權設定后允許抵押人自由轉讓，有利于所有權人或處分權人對抵押財產的充分利用，充分發擇物的使用價值，提高物的利用效率。允許抵押人自由轉讓抵押財產也有利于促進財產的流轉。
第四百零七條 抵押權不得與債權分離而單獨轉讓或者作為其他債權的擔保。債權轉讓的，擔保該債權的抵押權一并轉讓,但是法律另有規定或者當事人另有約定的除外。
釋義
本條是關于抵押權轉讓或者作為其他債權擔保的規定。
抵押權具有從屬性。抵押權轉讓的，應當與抵押權所擔保的債權一并轉讓。抵押權人以抵押權向他人提供擔保的，抵押權應當與其所擔保的債權一并向他人提供擔保。
抵押權不具有獨立存在的特性，如果債權轉讓的,擔保該債權的抵押權應當一并轉讓。但是，如果法律另有規定或者當事人另有約定的除外。例如，本法第421條規定，最高額抵押擔保的債權確定前,部分債權轉讓的，最高額抵押權不得轉讓。又如，抵押人與抵押權人約定：債權讓與時抵押權不隨之轉移,此項約定在當事人之間可視為抵押權的約定消滅事由。如果此后發生了債權讓與的情形，則構成抵押權消滅的原因。另外,在債權部分轉讓的情形不,抵押權人在段讓供權時，可與受讓人約定，僅轉讓做權而不轉讓抵押權。
第四百零八條 抵押人的行為足以使抵押財產價值減少的，抵押權人有權請求抵押人停止其行為;抵押財產價值減少的，抵押權人有權請求恢復抵押財產的價值，或者提供與減少的價值相應的擔保。抵押人不恢復抵押財產的價值，也不提供擔保的，抵押權人有權請求債務人提前清償債務。
釋義
本條是關于抵押權人的保全權利的規定。
抵押權是以抵押財產的交換價值作為債權擔保的擔保物權。如果在抵押期間抵押人的行為足以使抵押財產的價值減少的，那么在抵押權人實現抵押權時，就可能無法獲得完全清償。因此，為了保護抵押權人的利益，抵押權人有權請求抵押人停止其行為。抵押人侵害抵押財產的行為主要是積極行為，但也包括消極行為。前者如拆毀抵押物、砍伐抵押的林木等,后者如不按時維修抵押物等。判斷抵押人侵害抵押財產的標準,本條采用客觀減少的標準。
客觀減少標淮對抵押權人有利，且判斷簡單易行，既不需要計算抵押財產價值減少到是否低于債權，又不需要證明抵押人是否主觀上存在惡意，因此，被多數國家立法所采用。“足以使抵押財產價值減少”的行為既包括已經發生的行為,也包括正在發生或者尚未發生但有減少抵押財產價值的現實危險的行為。例如，抵押已經取得伐木許可證但尚未砍伐抵押林木的行為。如果由于抵押權人的行為、自然災害或市場因素而造成抵押財產的價值減少的，抵押權人不能行使該權利。
如果抵押人的行為導致抵押財產價值減少的，會影響抵押權人的利益。為此，抵押權人有權要求抵押人恢復抵押財產的價值。例如，抵押房屋前面原本有一個美麗的花園，因抵押人怠于修整而導致花園荒蕪,該抵押房屋的價值將減少。所以，抵押權人有權要求抵押人重新修理花園,恢復原狀。如果抵押財產的價值難以恢復或者恢復的成本過高的，抵押權人也可以要求抵押人提供與減少的價值相應的擔保。如果抵押人既不恢復抵押財產的價值也不提供擔保的，抵押權人則有權請求債務人提前清償債務，以防止抵押權人的利益受到損害。
第四百零九條 抵押權人可以放棄抵押權或者抵押權的順位。抵押權人與抵押人可以協議變更抵押權順位以及被擔保的債權數額等內容。但是,抵押權的變更未經其他抵押權人書面同意的，不得對其他抵押權人產生不利影響。
債務人以自己的財產設定抵押，抵押權人放棄該抵押權、抵押權順位或者變更抵押權的，其他擔保人在抵押權人喪失優先受償權益的范圍內免除擔保責任，但是其他擔保人承諾仍然提供擔保的除外。
釋義
本條是關于抵押權人放棄抵押權、抵押權的順位及變更的規定。
抵押權是抵押權人的一項權利。抵押權人可以放棄抵押權。抵押權人放棄抵押權，不需要經過抵押人的同意。如果抵押權人放棄了抵押權，則抵押權消滅，債權人不得就抵押人提供抵押的財產優先受償。
抵押權的順位，是指抵押權人優先受償的順序。本法第 414條對同一財產向兩個以上債權人抵押的，不同抵押權人的受償順位作了規定。抵押權的順位是抵押權人享有的一項利益，抵押權人可以放棄其順位。如果抵押權人放棄了抵押權的順位，則放棄人處于最后順位，所有后順位的抵押權人的順位依次遞進。例如，黃河公司以其房屋作抵押，先后向甲銀行借款100萬元,向乙銀行借款300萬元，向丙銀行借款500萬元，并依次辦理了抵押登記。如果甲銀行放棄抵押權的順位，則乙銀行、丙銀行的抵押權依次遞進為第一順位、第二順位的抵押權。
抵押權人與抵押人可以協議變更抵押權順位以及被擔保的債權數額等內容。但是,抵押權的變更,未經其他抵押權人書面同意,不得對其他抵押權人產生不利影響。例如，黃河公司以其房屋作抵押，先后向甲銀行借款100萬元,向乙銀行借款300萬元,向丙銀行借款500萬元，并依次辦理了抵押登記。后丙銀行與甲銀行商定交換各自抵押權的順位，并辦理了變更登記，但乙銀行并不知情。因黃河公司無力償還三家銀行的到期債務，銀行拍賣其房屋，僅得價款600萬元。本案例中，丙銀行與甲銀行商定交換各自抵押權的順位，并辦理了變更登記，但丙銀行與甲銀行的抵押權順位變更,未經乙銀行同意,抵押權順位變更在其對乙銀行抵押權所造成的不利影響之范圍內,對乙銀行不產生效力。即經過抵押權順位變更之后，丙獲得的第一順位抵押權只是在100萬元的額度內優先于乙銀行的抵押權受償，剩下的400萬元落后于乙銀行的抵押權，但卻優先于甲銀行的抵押權而受償。黃河公司無力償還三家銀行的到期債務，銀行拍賣其房屋，僅得價款600萬元。關于三家銀行對該價款的分配是,甲銀行得不到清償、乙銀行300萬元、丙銀行300萬元。
本條第2款規定，債務人以自己的財產設定抵押，抵押權人放棄該抵押權、抵押權順位或者變更抵押權的，其他擔保人在抵押權人喪失優先受償權益的范圍內免除擔保責任，但是其他擔保人承諾仍然提供擔保的除外。這里的“其他擔保人”，包括為債務人的債務提供擔保的保證人、提供抵押或者質押的第三人。
第四百一十條 債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協議以抵押財產折價或者以拍賣、變賣該抵押財產所得的價款優先受償。協議損害其他債權人利益的，其他債權人可以請求人民法院撤銷該協議。
抵押權人與抵押人未就抵押權實現方式達成協議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產。
抵押財產折價或者變賣的，應當參照市場價格。
釋義
本條是關于抵押權實現的規定。
抵押權實現的條件是：其一，債務履行期屆滿，債務人不履行到期債務。其二，發生了抵押人與抵押權人約定的實現抵押權的情形。例如，可以約定當抵押人的行為造成抵押財產減少或者抵押人分離抵押財產、轉讓抵押財產時，抵押權人有權實現抵押權;也可以約定當債務人有違約行為時(如停止支付利息），抵押權人有權實現抵押權。具備上達兩個條件之一，抵押權人就可以實現抵押權。
抵押權的實現方式有以下三種：
一是折價。即抵押人與抵押權人達成協議，將抵押財產折價用于清償債務，并使抵押權人取得抵押財產的所有權。折價協議必須是在抵押權實現時才能訂立，且抵押財產的所有權必須在折價協議訂立之后才能轉移。如果在抵押合同訂立之時，抵押人與抵押權人在合同中約定，債務人不履行到期債務的，抵押財產的所有權轉移給抵押權人，此種約定屬于流押條款，應被宣告無效。流押是由抵押權人直接取得抵押財產的所有權，不需要對抵押財產進行估價，而折價時需要參考抵押財產的市場價值，然后對抵押財產進行估價。
此外,折價協議不得損害其他債權人的利益。如果在同一抵押財產上設立了多個抵押權，則先順位的抵押權人與抵押人訂立折價合同時，不得壓低抵押財產的價值，損害其他抵押權人的利益。若協議損害其他債權人利益的，其他債權人可以請求人民法院撤銷該協議。例如，甲以一套價值500萬元的住房為自己的債務先后向乙、丙設定了抵押，并辦理了抵押登記。在甲不履行到期債務的情形下，乙與甲達成折價協議，該房屋僅以100萬元的價格折價歸屬手乙，以滿足乙的債權。這樣，乙與甲之間的折價協議就損害了丙債權人的利益。此時，丙有權請求人民法院撤銷該折價協議。
二是拍賣。拍賣是指在特定的時間和場合，在拍賣人的主持下，競買人進行競價購買，提出;價格最高者將購得抵押財產。由于拍賣采取的是公開競價的方式,往往能體現抵押財產的最大價值，因此,拍賣形式是一種較好的實現抵押權的方式。
三是變賣。變賣是指抵押權人通過買賣或者以招標轉讓等方式將抵押財產出賣。抵押權人變賣抵押財產,應當參照市場價格。
如果抵押權人與抵押人末就抵押權的實現方式達成協議的，根據本條規定,抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產。
第四百一十一條 依據本法第三百九十六條規定設定抵押的,抵押財產自下列情形之一發生時確定：
（一）債務履行期限屆滿，債權未實現；
（二）抵押人被宣告破產或者解散；
（三）當事人約定的實現抵押權的情形；
（四）嚴重影響債權實現的其他情形。
釋義
本條是關于浮動抵押財產的確定的規定。
在浮動抵押設定時，抵押人以現有的和將來的財產設定抵押。這就是說，在浮動抵押設定時，抵押財產是不確定的。但是抵押權實現時，抵押財產必須確定,只有抵押財產確定，抵押權人才能將抵押財產折價或者拍賣、變賣，以實現抵押權。本條規定了用于設立浮動抵押的財產只有在發生法定的情形下才能確定。這些情形包括以下四種：
1.債務履行期限屆滿，債權未實現。在這種情形下，抵押財產應確定，自債務履行期限屆滿之日起，抵押人不得再處分抵押財產。
2.抵押人被宣告破產或者解散。由于在這種情形下，抵押財產不再發生變動,抵押權人應對抵押財產享有優先受償的權利。
3.當事人約定的實現抵押權的情形。抵押人與抵押權人可以約定實現抵押權的條件。如果抵押人與抵押權之間約定的實現抵押權的情形出現,則抵押權人可以實現抵押權。
4.嚴重影響債權實現的其他情形。如果發生了嚴重影響債權實現的其他情形，例如，抵押人為逃避債務隱匿財產、轉移財產，或者以不正常的低價出賣財產等,則抵押權人有權要求確定抵押財產，實現抵押權，以保護自己的利益。
第四百一十二條 債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，致使抵押財產被人民法院依法扣押的，自扣押之日起，抵押權人有權收取該抵押財產的天然孳息或者法定孳息，但是抵押權人未通知應當清償法定孳息義務人的除外。
前款規定的孳息應當先充抵收取孳息的費用。
釋義
本條是關于抵押財產孳息的規定。
抵押權設立后,抵押財產的所有權仍屬于抵押人。因此,抵押人使用抵押財產產生的孳息應當歸屬于抵押人所有。但是，當債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，致使抵押財產被人民法院依法扣押的,抵押人無法再行利用抵押財產，若抵押財產的息仍由抵押人收取，則不利于抵押權人利益的保護。因此，本條規定，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，致使抵押財產被人民法院依法扣押的，自扣押之日起,抵押權人有權收取該抵押財產的天然孳息或者法定孳息。對于收取抵押財產的法定孳息的情形，例如收取租金，抵押權人應當通知清償義務人。如果抵押權人未通知應當清償法定孳息的義務人，義務人就無法將法定孳息交付給抵押權人，抵押權的效力也就無法及于法定孳息。
抵押權人吸取天然或者法定孳息，需要付出一定的費用。抵押權人收取的孳息應當先充抵收取孳息的費用,剩余的孳息與抵押財產一并用于清償債務人的債務。
第四百一十三條 抵押財產折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。
釋義
本條是關于抵押財產變價超過或不足債權數額的處理。
抵押財產按照本法規定的方式和程序折價或者拍賣、變賣后，所變現的價款可能超出其所擔保的債權數額或者不足清償債權。若抵押財產變現后的價款超過債權數額的，超過部分價款歸屬于抵押人所有。若抵押財產變現后的價款不足以清償債務的，不足部分則由債務人清償。例如，甲以其房屋設定抵押,向乙借款200萬元。債務履行期屆滿后甲不能履行到期債務，此時乙有權將該房屋變賣。若該房屋賣得300萬元,則超過債權數額的部分100萬元歸甲所有。若該房屋僅賣得價款150萬元,則不足的部分50萬元仍由甲清償。
第四百一十四條 同一財產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押財產所得的價款依照下列規定清償：
（一)抵押權已經登記的，按照登記的時問先后確定清償順序；
（二）抵押權已經登記的先于未登記的受償；
（三）抵押權未登記的，按照債權比例清償。
其他可以登記的擔保物權，清償順序參照適用前款規定。
釋義
本條是關于同一財產向兩個以上債權人抵押的，數個抵押權清償順序的規定。
在抵押財產的價值大于所擔保的債權數額時，抵押人可以就同一抵押財產向其他的債權人再次抵押。
同一財產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押財產所得的價款依照下列原則清償：
1.如果數個抵押權均已登記的，按照登記的時問先后確定清償順序。前一順位的抵押權實現后，處于后一順位的抵押權，只能就抵押財產剩下的部分受償。如果抵押權登記的時間相同的，則不同的抵押權處于同一順位，按照各自擔保的債權的比例來受償。
2.抵押權已經登記的優先于未登記的受償。對不動產抵押而言，由于本法規定以不動產設立抵押的,抵押權應當辦理登記才能發生效力，所以，不會出現“抵押權已登記的優先于未登記的受償”這種情形。對動產抵押而言，若有的抵押權已經辦理抵押登記，有的抵押權未辦理抵押登記,則抵押權已經登記的優先于未登記的受償。
3.抵押權未登記的，按照債權比例清償。對不動產抵押而言,未辦理抵押權登記的，該抵押權不產生效力。對動產抵押而言，若抵押權末登記的，不影響抵押權的成立，拍賣、變賣抵押財產所得的價款則按照各 個債權占債權總額的比例來清償。
本條還明確了實現擔保物權的統一受償規則，規定其他可以登記的擔保物權,清償順序參照適用前款規定。即已登記的，按照登記的時間先后確定清償順序，已登記的先于未登記的受償,未登記的按照債權比例清償。
第四百一十五條 同一財產既設立抵押權又設立質權的，拍賣、變賣該財產所得的價款按照登記、交付的時間先后確定清償順序。
釋義
本條是關于同一財產上抵押權與質權并存時如何受償的規定。
質權是指債權人在債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的情形時，就債務人或者第三人轉移占有而供作擔保的動產或者權利所賣得的價金優先受償的權利。本法以質權標的的不同為標準，將質權分為動產質權與權利質權。動產質權是以動產為標的物的質權，權利質權是以可讓與的財產權為標的的質權。由于本法第440條對可以設立質權的權利作了明確規定，而這些權利不能成為抵押權的標的，因此，本條所稱“同一財產既設立抵押權又設立質權”，應當是指在同一動產上,既設立了抵押權，又設立了質權。
在同一動產上既設立了抵押權又設立了質權的，若債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的情形時，抵押權人、質權人就有權實現抵押權、質權。拍賣、變賣該財產所得的價款按照登記、交付的時間先后確定清償順序。因此,確定抵押權與質權的次序的方法就是比較動產抵押的登記時間與出質動產的交付時間，視二者誰先誰后。如果以動產抵押的,未辦理抵押權登記，則不得對抗善意第三人。在此情形下，即使動產抵押設立于動產質權之前，也不能對抗動產質權，質權享有優先次序。
第四百一十六條 動產抵押擔保的主債權是抵押物的價款，標的物交付后十日內辦理抵押登記的，該抵押權人優先于抵押物買受人的其他擔保物權人受償，但是留置權人除外。
釋義
本條是關于動產抵押擔保的主債權為抵押物的價款時抵押權優先性的規定。
在實踐中，會出現動產抵押擔保的主債權是購買抵押物的價款的情形。例如，甲是一個貨物銷售商，從銀行貸款100萬元購買了一批貨物，并將該批貨物抵押給銀行作為擔保。甲與銀行在該批貨物交付后10日內辦理了抵押登記。依據本條的規定，銀行抵押權人優先于甲的其他擔保物權人受償。但是,如果甲因未支付運輸費用，貨物運輸人乙有權留置該批貨物。此時，乙的留置權優先于銀行抵押權。
第四百一十七條 建設用地使用權抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產。該建設用地使用權實現抵押權時，應當將該土地上新增的建筑物與建設用地使用權一并處分。但是，新增建筑物所得的價款，抵押權人無權優先受償。
釋義
本條是關于建設用地使用權抵押的特別規定。
抵押人在將建設用地使用權抵押時，應當將該建設用地使用權與土地上的建筑物一并抵押。如果建設用地使用權抵押后，該土地上新增了房屋等建筑物,該新增的建筑物不屬于抵押財產的范圍，抵押權的效力當然不及于該新增的建筑物。由于建設用地使用權無法與該土地上新增的建筑物相分離，因此,當抵押權人實現抵押權時，應當將建設用地使用權與該土地上新增的建筑物一并拍賣或者變賣。既然抵押權的效力不及于土地上新增的建筑物，抵押權人對拍賣或者變賣新增建筑物所得的價款，就沒有優先受償的權利，只能作為普通債權人行使權利。
第四百一十八條 以集體所有土地的使用權依法抵押的，實現抵押權后,未經法定程序，不得改變土地所有權的性質和土地用途。
釋義
本條是關于以集體土地使用權抵押的，抵押權實現的限制的規定。
本法規定了集體所有土地的使用權可以依法抵押，這包括土地經營權、鄉鎮、村企業的建設用地使用權 等。以集體所有土地的使用權依法抵押的，抵押權人實現抵押權后，未經法定程序不得改變土地所有權的性質和土地用途。這一規定體現了嚴格控制集體所有土地的性質和用途的政策，防止農業用地的流失，促進農村經濟的發展。
第四百一十九條 抵押權人應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權;未行使的，人民法院不予保護。
釋義
本條是關于抵押權存續期間的規定。
抵押權為擔保物權，根據本法第393條的規定，在主債權消滅抵押權實現、債權人放棄擔保物權或者法律規定抵押權消滅的其他情形下，抵押權消滅。如果沒有發生上述情形的，抵押權是否有存續期間呢？本條規定，抵押權人應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權，未行使的，人民法院將不予保護。這是為了促進抵押權人及時行使權利，避免出現抵押權人怠于行使權利,影響抵押財產經濟價值發揮的現象。
第二節 最高額抵押權
第四百二十條 為擔保債務的履行，債務人或者第三人對一定期間內將要連續發生的債權提供擔保財產的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人有權在最高債權額限度內就該擔保財產優先受償。
最高額抵押權設立前已經存在的債權，經當事人同意,可以轉八最高領抵押擔保的債權范國。
釋義
本條是關于最高額抵押概念的規定。
最高額抵押是指抵押人與抵押權人達成協議，在最高債權額限度內，以抵押財產對一定期間內連續發生的債權提供擔保。例如，甲公司以其廠房(價值1億元）為抵押，向乙銀行借款,雙方于2019年1月5日約定，自2019年2月1日起至 2020年12月31日止甲公司對乙銀行的債務均以該廠房作抵押。由于該廠房價值1億元,因此，雙方約定擔保借款的最高限額為1億元。
最高額抵押具有以下特征：
1.最高額抵押是為將來發生的債權提供擔保。在一般抵押中，抵押權的設定是以債權的存在為前提的，抵押權是為擔保供權的實現而存在的。然而，最高額抵押權的設定，則不以債權已經存在為前提，而是對將來發生的債權提供擔保。這一特點使得最高額抵押權 在抵押權的發生上不具有從屬性。
2.最高額抵押擔保的債權最高限額確定，但實際發生的債權數額不確定。一般抵押所擔保的債權是確定的，但最高額抵押所擔保的將來債權是不確定的，即將來債權是否發生，其數額是生少，均處于不確定的狀態。對一般抵押而言,因設定抵押時擔保的債權已經確定，因此不存在最高限額的確定問題。而最高領扺押擔保的債權最高限額是確定的，在此限額內對債權提供擔保。
3.最高額抵押是對一定期限內連續發生的債權提供擔保。一般抵押是對已經存在的一個獨立的債權提供擔保。而最高額抵押是對一定期限內連續發生的債權提供擔保。
最高額抵押是對將來發生的債權提供擔保，如果最高額抵押權設立前已經存在債權，該債權能否被轉人最高額抵押擔保的債權范圍內呢？本條第2款規定，最高額抵押權設立前已經存在的債權，經當事人同意，可以轉入最高額抵押擔保的債權范圍。
對于長期貨款合同、批發商與零售商之間的繼續性交易合同等，若每次交易都設定一個一般抵押權，則程序煩瑣，給當事人帶來諸多不便。最高額抵押有利于簡化手續，方便當事人，促進資金融通，更好地發揮抵押擔保的功能。
第四百二十一條 最高額抵押擔保的債權確定前，部分債權轉讓的，最高領抵押權不得轉讓，但是當事人另有約定的除外。
釋義
本條是關于最高額抵押權轉讓的規定。
最高額抵押擔保的債權確定后，主債權在約定的限額內就抵押財產優先受償,此時最高額抵押與一般抵押不存在區別，主債權轉讓的，抵押權隨之轉讓。在最高額抵押擔保的債權確定的，部分債權轉讓的，最高額抵押權不得隨之轉讓。這是因為最高額抵押是對一定期限內連續發生的債務提供擔保，若部分債權轉讓，最高額抵押權也隨之轉讓，會導致已發生的其他債權以及將來發生的債權喪失最高額抵押擔保的后果。例如，甲、乙雙方于2018年3月6日簽訂鋼材供應合同，乙以自己的建設用地使用權為其價款支付提供了最高額抵押，約定 2019年3月5日為債權確定日，并辦理了登記。甲在2018年11月將自己對乙已取得的債權全部轉讓給丙。此時，甲將上述債權轉讓給兩后，最高額抵押權不隨之轉讓。
但是，抵押人與抵押權人可以約定在最高額抵押擔保的債權確定前，部分債權轉讓的，最高額抵押權隨之轉讓，或者約定在最高額抵押擔保的債權確定前,部分債權轉讓的，部分抵押權隨之轉讓，原最高額抵押權抯保的債權數額相應減少。
第四百二十二條 最高額抵押擔保的債權確定前，抵押權人與抵押人可以通過協議變更債權確定的期間、債權范國以及最高債權額。但是,變更的內容不得對其他抵押權人產生不利影響。
釋義
本條是關于抵押人與抵押權人協議變更最高額抵押權的規定。
最高額抵押擔保的債權確定前，抵押權人 與抵押人可以協議變更以下內容：（1)債權確定的期間。債權確定的期問又稱為決算期，對于最高額抵押合同約定的決算期，抵押權人與抵押人可以協議變更，既可以延長決算期，也可以縮短決算期。(2）債權范圍。抵押權人與抵押人可以協議變更最高額抵押權擔保的債權范圍。(3)最高債權額。最高額抵押權設立后,抵押權人與抵押人可以協議變更最高額抵押擔保的最高債權額。
但是,抵押人如果將抵押財產為多個債權人設定抵押后，其與最高額抵押權人達成協議變更債權確定的期間、債權范圍、最高債權額等內容時，有可能損害順位在后的其他抵押權人的利益。為防止抵押權人與抵押人的變更損害其他抵押權人的利益，本條規定，抵押權人與抵押人協議變更的內容不得對其他抵押權人產生不利影響。如果抵押權人與抵押人通過協議變更的內容對其他抵押權人產生不利影響的，該變更無效。
第四百二十三條 有下列情形之一的，抵押權人的債權確定：
（一）約定的債權確定期間屆滿；
（二）沒有約定債權確定期間或者約定不明確，抵押權人或者抵押人自最高額抵押權設立之日起滿二年后請求確定債權；
（三）新的債權不可能發生；
（四）抵押權人知道或者應當知道抵押財產被查封、扣押；
（五）債務人、抵押人被宣告破產或者解散；
（六）法律規定債權確定的其他情形。
釋義
本條是關于最高額抵押權所擔保的債權確定事由的規定。
最高額抵押權所擔保的債權的確定，是指對最高額抵押所擔保的債權范圍進行定額化的事由出現后,對最高額抵押所擔保的債權額進行的固定化。最高額抵押權所擔保的債權確定后,抵押權人通常開始行使抵押權。
最高額抵押權所擔保的債權確定的事由包括：
1.約定的債權確定期間屆滿。最高額抵押權人與抵押人在最高額抵押合同中約定了債權確定日期的，該約定的日期屆至時，最高額抵押權所擔保的債權即可確定。
2.沒有約定債權確定期同或者約定不明確，抵押權人或者抵押人自最高額抵押權設立之日起滿二年后請求確定供權。最高額抵押是對一定期間連續發生的債務提供擔保的方式，若允許抵押權人或者抵押人隨時清求確定伐權，則不利于最高額抵押功能的發揮;若不規定一個時間確定債權，又不利于最高抵押關系的穩定和最高額抵押權人利益的保護。因此，本條規定沒有約定債權確定期間或者約定不明確,抵押權人或者抵押人自最高額抵押權設立之日起滿二年后請求確定債權。
3.新的債權不可能發生。如果最高額抵押權所擔保的債權已經沒有發生的可能性，如主債權合同被解除等，則構成最高額抵押權確定的原因。例如，甲、乙雙方簽訂水泥供應合同，乙以自己的房屋為其價款支付提供了最高額抵押。若因甲方嚴重違約，導致水泥供應合同終止，新的債權當然不可能發生，最高額抵押權所擔保的債權確定。
4.抵押權人知道或者應當知道抵押財產被查封、扣押。在最高額抵押關系存續期間，如果抵押財產被查封、扣押的，抵押財產有可能被拍賣、變賣。人民法院查封、扣押被執行人設定最高額抵押權的抵押財產的,應當通知抵押權人,抵押權人受抵押擔保的債權數額自收到人民法院通知時起不再增加;人民法院雖然沒有通知抵押權人，但有證據證明抵押權人知道查封、扣押事實的，受抵押擔保的債權數額從其知道該事實時起不再增加。在上述情形下，最高額抵押權所擔保的債權確定。
5. 債務人、抵押人被宣告破產或者解散。最高額抵押的債務人、抵押人被宣告破產或者解散的,應當依照《企業破產法》《公司法》等法律的規定進行清算。《企業破產法》第109條規定，對破產人的特定財產享有擔保權的權利人,對該特定財產享有優先受償的權利。可見，在債務人、抵押人被宣告破產的情形下，最高額抵押權擔保的債權有確定的必要。《公司法》第183條、第186條規定，公司解散事由出現后,應當組成清算組進行清算。清算組在清理公司財產、編制資產負債表和財產清單后,應當制定清算方案,并報股東會、股東大會或者人民法院確認。公司財產在分別支付清算費用、職工的工資、社會保險費用和法定補償金,繳納所欠稅款,清償公司債務后的剩余財產,有限責任公司按照股東的出資比例分配，股份有限公司按照股東持有的股份比例分配。可見，債務人、抵押人解散時，最高額抵押權擔保的債權應 當確定，以維護債權人的利益。
6.法律規定債權確定的其他情形。這是一個兜底性條款。如果發生法律規定債權確定的其他情形，最高額抵押權擔保的債權確定。例如,根據本法第420條的規定，發生最高額抵押權人與抵押人約定的實現抵押權的情形，抵押權人有權在最高債權限額內就擔保財產優先受償。據此，如果發生最高額抵押權人與抵押人約定的實現抵押權的情形，抵押權人的債權額就應 當確定，否則最高額抵押權人無法就抵押財產優先受償。
第四百二十四條 最高額抵押權除適用本節規定外，適用本章第一節的有關規定。
釋義
本條是關于最高額抵押權適用一般抵押權有關條款的規定。
最高額抵押權適用本童第一節一般抵押權的規定主要如下：(1）關于抵押權設立的規定。本法第395條、第307條、第398條、第399條、第400條等關于抵押財產的范圍、抵押合同等問題的規定，均可適用于最高抵押權。(2)關于抵押權登記的規定。本法第402條、第403條關于抵押權登記效力的規定,可適用于最高額抵押權。（3)關于抵押權的效力的規定。本法第405條、第406條等關于抵押權效力的規定，可適用于最高額抵押權。(4)關于抵押權保全與實現的規定。本法第408條、第409條關于抵押權保全的規定，以及第410條、第411條、第412條、第413條、第414條等關于抵押權實現的規定,可適用于最高額抵押權。
