第十二章 建設用地使用權
本章導言
本章是對“建設用地使用權”的規定。該章規定了建設用地使用權人的權利，建設用地使用權的分層設立，建設用地使用權設立原則，建設用地使用權設立方式,建設用地使用權出讓合同，建設用地使用權登記，建設用地用途管制，建設用地使用權人支付出讓金等費用的義務，建設用地使用權人建造的建筑物、構筑物及其附屬設施所有權，建設用地使用權的流轉，建設用地使用權流轉的合同形式與期限，建設用地使用權流轉后變更登記，建筑物等隨建設用地使用權流轉而一并處分，建設用地使用權隨建筑物、構筑物及其附屬設施的流轉而一并處分，建設用地使用權提前收回的補償，建設用地使用權期限屆滿后續期，建設用地使用權的消滅，集體建設用地使用權的法律適用等內容。
第三百四十四條 建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權利，有權利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施。
釋義
本條是關于建設用地使用權人的權利的規定。
在傳統民法上，與建設用地使用權相當的概念為“地上權”。為使我國用益物權的概念體系統一、和諧，并與土地承包經營權、宅基地使用權相配合，本法使用“建設用地使用權”的概念。在我國,土地依法屬于國家所有和集體所有。建設用地使用權一般在國家所有的土地上設立，但也不排除在集體所有的土地上設立建設用地使用權的情形。對于在集體所有的土地上設立建設用地使用權，本法第361條作出了規定。本條僅對在國家所有的土地上設立的建設用地使用權進行規定。
根據本條規定，建設用地使用權是對國家所有的士地占有、使用和收益的權利，屬于一種用益物權。建設用地使用權人享有的權利主要包括：（1）對土地的占有、使用權。建設用地使用權設立的目的在于使權利人獲得土地的使用價值，從土地的利用活動中獲得經濟利益和為其他活動提供空間場所。（2）對土地的收益權。建設用地使用權人依法有權獲取土地之上的收益。
我國《土地管理法》第4條第了款規定，建設用地是指建造建筑物、構筑物的士地，包括城鄉住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅游用地、軍事設施用地等。本條中的建筑物主要是指住宅、寫宇樓、廠房等。構筑物主要是指不具有居住或者生產經營功能的人工建造物，比如道路、橋梁、隧道、水池、水塔、紀念碑等;附屬設施主要是指附屬于建筑物、構筑物的一些設施。
根據本條規定，建設用地使用權具有以下特征：（1)建設用地使用權是以他人所有的土地為標的物而設定的物權。建設用地使用權在國家所有的土地上設立，因而屬于一種他物權。(2)建設用地使用權是以在國家所有的土地上建造建筑物、構筑物及其附屬設施為目的的物權。建設用地使用權的目的在于對國家所有的土地進行占有、使用和收益，因此其為一種用益物權。(3)建設用地使用權是利用國家所有的土地的限制物權。因建設用地使用權一旦設定,土地所有人的所有權便受到限制，所以建設用地使用權為一種限制物權。
第三百四十五條 建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。
釋義
本條是關于建設用地使用權分層設立的規定。
人類對土地的利用由19世紀之前的平面利用轉到之后的立體利用。尤其是近現代以來，人類的社會生產力獲得重大發展,社會經濟繁榮，由此使城市生活環境“過密化”，城市地價高漲。加之伴隨人類文明的發展而帶來的科技的日新月異的進步，人們對土地的利用已不再局限于地面,而是還漸向空中、地中甚至水中發展，即由平面化利用趨向于立體化利用，土地的分層利用成為現實。例如，甲擬經過乙土地的上空修建高架道路，此時甲的建設用地使用權即可僅設立于乙土地上空的一定空間范圍(例如上空的40米至60米），乙不僅對地面仍可予以利用，甚至還可再將其地面或地中的一定范圍對他人設立建設用地使用權。同一土地不僅可以為其使用人提供安居樂業的場所，且也可為他人設定空間建設用地使用權以建造高架鐵路、高架公路、立交橋、高架電線，或者鋪設電線光纜、輸油管道、供水排水管道，以及建設地鐵、地下商場、地下街、地下停車場等。這些建筑物 構筑物等，因系離開地表而獨立存在于土地的空中或地中，由此使土地的效用獲得最大限度的利用。
本條對建設用地使用權的分層設立作了規定。在建設用地使用權分層設立時,不同層次的建設用地使用權人均享有占有、使用和收益的權利，只不過其占用的空間范圍有所不同。例如，同一塊土地的地下十米至地上一百米的建設用地使用權由甲公司建住宅;地下20米至50米的建設用地使用權由乙公司建一地下停車場。
第三百四十六條 設立建設用地使用權，應當符合節約資源、保護生態環境的要求，遵守法律、行政法規關于土地用途的規定，不得損害已經設立的用益物權。
釋義
本條是對建設用地使用權設立原則的規定。
本法第9條規定了民事主體從事民事活動，應當有利于節約資源、保護生態環境。隨著城鎮化進程的加快，城市可供利用的土地日趨減少,為了節約利用土地，依據這一基本原則，本條要求設立建設用地使用權應當節約資源、保護生態環境。
依據我國《土地管理法》等法律、行政法規的規定，國家實行土地用途管制制度。國家編制土地利用總休規劃，規定土地用途，將土地分為農用地、建設用地和未利用地。嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量，對耕地實行特殊保護。據此，設立建設用地使用權,應遵守這些規定，使用建設用地。同時，建設用地使用權的設立，應當尊重已經設立在先的用益物權人的權利，不得損害已設立的用益物權。例如，如果建設用地使用權的地表及其上下已經有既存的用益物權，那么新的建設用地使用權設立時，就不得影響既存的用益物權的行使和實現。
第三百四十七條 設立建設用地使用權，可以采取出讓或者劃拔等方式。
工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。
嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權。
釋義
本條是關于建設用地使用權設立方式的規定。
本條規定了建設用地使用權的設立方式包括出讓、劃撥等。所謂出讓，是指國家以土地所有者的身份將建設用地使用權在一定年限內讓與建設用地的使用者，并由建設用地的使用者向國家支付建設用地使用權出讓金的行為。
所謂劃撥，是指建設用地使用者通過各種方式依法無償取得建設用地使用權。
以下兩種情形下取得建設用地使用權，應當采取出讓方式：其一，工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地。其二，同一土地有兩個以上意向用地者。就出讓的具體形式而言，包括招標、拍賣等公開競價的方式。所謂招標,是指出讓人按照預先規定的條件，對外公開邀請符合條件的組織或者個人報價投標,由出讓人從中選出價格和條件優惠的投標者，并與之簽訂合同的交易方式。所謂拍賣，是指以公開亮價的形式將特定的物品或者財產權利轉讓給最高應價者的買賣方式。
本條第3款規定，嚴格限制以劃拔方式設立建設用地使用權。依據我國《土地管理法》第54條的規定，下列建設用地，經縣級以上人民政府依法批準，可以以劃拔方式取得：（一）國家機關用地和軍事用地;(二)城市基礎設施用地和公益事業用地;(三）國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地;(四)法律、行政法規規定的其他用地。可見，通過劃撥方式取得的建設用地使用權具有以下特征：一是具有公益目的性。通過劃撥取得建設用地使用權者,主要是國家機關、軍事用地等公益日的。二是具有無償性。通過劃拔取得的建設用地使用權是無償取得。三是具有無期限性。以劃撥方式取得的建設用地使用權沒有期限限制。四是具有行政性。以劃撥方式取得的建設用地使用權必須經過嚴格的行政審批程序。
第三百四十八條 通過招標、拍賣、協議等出讓方式設立建設用地使用權的，當事人應當采用書面形式訂立建設用地使用權出讓合同。
建設用地使用權出讓合同一般包括下列條款：
（一）當事人的名稱和住所；
（二）土地界址、面積等；
（三)建筑物、構筑物及其附屬設施占用的空間；
（四）土地用途、規劃條件；
（五）建設用地使用權期限；
（六）出讓金等費用及其支付方式；
（七）解決爭議的方法。
釋義
本條是關于建設用地使用權出讓合同的規定。
以出讓方式設立建設用地使用權的，無論采取招標、拍賣等公開競價的方式，還是采取協議的方式,出讓人與受讓人之問都應當訂立書面的建設用地使用權出讓合同。
建設用地使用權出讓合同一般包括以下條款：(1)當事人的名稱和住所。出讓的土地屬于國家，由市、縣人民政府土地管理部門代表國家與土地使用者簽訂建設用地使用權出讓合同。(2）土地界址、面積等。建設用地使用權出讓合同應對建設用地的位置、四至范國、面積等進行明確規定，一般會繪制界址圖表示。（3)建筑物、構筑物及其附屬設施占用的空間。考慮到建設用地使用權分層出讓的需要，設立建設用地使用權應對建筑物、構筑物及其附屆設施占用土地的四至范圍、高度、深度等進行標明。（4)土地用途、規劃條件。土地用途可以分為居住、工業、教育、商業等用途。根據《城鄉規劃法》我38條的規定，在城市、鎮規劃區內以出讓方式提供國有土地使用權的，在國有土地使用權地讓前，城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門應當依據控制住詳細規劃，提出出讓地塊的位置、使用性質、開發強度等規劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。未確定規劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權。(5)建設用地使用權期限。以出讓方式設立建設用地使用權的,應明確土地的使用期限。依據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條的規定,土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：居住用地七十年;工業用地五十年;教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年;商業、旅游、娛樂用地四十年;綜合或者其他用地五十年。（6)出讓金等費用及其支付方式。以出讓方式取得建設用地使用權的，建設用地使用權人應按照約定支付出讓金等費用。依據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第14條的規定，土地使用者應當在簽訂土地使用權出讓合同后六十日內，支付全部土地使用權出讓金。逾期末全部支付的，出讓方有權解除合同，并可請求違約賠償。不過,目前對于采取招標、拍賣等公開競價方式設立的建設用地使用權，其出讓金可以采取一次性支付或者分期支付的辦法。(7)解決爭議的方法。當事人因建設用地使用權合同發生爭議的，可以采取協商、仲裁或者訴訟方式解決。
第三百四十九條 設立建設用地使用權的，應當向登記機構申請建設用地使用權登記。建設用地使用權自登記時設立。登記機構應當向建設用地使用權人發放權屬證書。
釋義
本條是關于建設用地使用權登記的規定。
在訂立建設用地使用權合同后，建設用地使用權人應當向不動產登記機構申請辦理建設用地使用權登記。根據《不動產登記暫行條例實施細則》第34條的規定,申請國有建設用地使用權首次登記，應當提交下列材料：（1）土地權屬來源材料;(2)權籍調查表、宗地圖以及宗地界址點坐標;(3)土地出讓價款 、土地租金、相關稅費等繳納憑證；（4)其他必要材料。上述土地權屬來源材料，根據權利取得方式的不同，包括國有建設用地劃撥決定書、國有建設用地使用權出讓合同、國有建設用地使用權租賃合同以及國有建設用地使用權作價出資(入股）、授權經營批準文件。申請在地上或者地下單獨設立國有建設用地使用權登記的，按照上述規定辦理。
不動產登記機構應當向建設用地使用權人發放建設用地使用權證書。建設用地使用權自不動產登記機構登記時設立。根據我國《士地管理法》第12條的規定，土地的所有權和使用權的登記，依照有關不動產登記法律、行政法規執行。依法登記的土地的所有權和使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。
建設用地使用權以劃撥方式取得的，不需要當事人之間簽訂合同,而是通過發放“國有建設用地劃撥決定書”的方式，讓建設用地使用權人取得土地的使用權。對于劃拔建設用地使用權，也應當依法辦理登記手續。
第三百五十條建設用地使用權人應當合理利用土地，不得政變土地用途;需要改變土地用途的，應當依法經有關行政主管部門批淮。
釋義
本條是關于建設用地用途管制的規定。
我國對土地實行用途管制。在我國，土地是寶貴的自然資源，土地后備資源不足，土地的人口承載超重，人多地少是基本國情。土地用途管制是國家為了保護土地資源，確立土地利用的約束機制,防止土地濫用、在土地上謀取非法利益等行為,而對土地利用進行的嚴格控制。以劃撥、出讓等方式取得的建設用地使用權的用途存在著不同之處。在實踐中，有的地方隨意“出讓、批租”國有土地；房地產商打著興辦教育、城市綠化等名義，用較低的價格從政府手中獲得土地大搞開發等，讓某些地方出現了大學城隨處可見別墅、度假村、美食街、高爾夫球場競相興建等現象。本條規定，建設用地使用權人應按照土地的用途合理利用土地，擅自改變土地的用途是違法行為。
根據我國《土地管理法》第56條的規定，建設單位使用國有土地的，應當按照土地使用權出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權劃撥批準文件的規定使用土地;確需改變該幅土地建設用途的，應當經有關人民政府自然資源主管部門同意，報原批準用地的人民政府批準。其中，在城市規劃區內改變土地用途的，在報批前，應當先經有關城市規劃行政主管部門同意。另外，我國《城市房地產管理法》第18 條規定，土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。《城市房地產管理法》第44條還規定，以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產后,受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同交更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。由上述規定可見，沒有按照土地利用規劃確定的或者審批機關批準的用途使用建設用地的行為,屬于違法行為。
第三百五十一條 建設用地使用權人應當依照法律規定以及合同約定支付出讓金等費用。
釋義
本條是關于建設用地使用權人支付出讓金等費用的義務的規定。
長期以來，我國對國有土地實行無償使用制度，使國有土地的巨大經濟效益不能收歸國庫;國有士地的無償使用曾經形成了巨大的浪費，造成了土地的不合理分配和利用。因此，對國有土地實行有償使用制度十分必要。
建設用地使用權出讓金是建設用地使用權人為取得建設用地使用權向土地所有人支付的價金。我國實行土地公有制，建設用地使用權人使用國家所有的土地，國家收取土地出;讓金等費用，是國家土地有償使用制度的內容。合理確定土地出讓金，就是要確定建設用地使用權的市場價格，要根據土地的開發程度、土地所處的地理位置、土地按照國家城市建設的規劃而確定的用途、土地使用權期限等因素而確定土地使用的合理價格。依據本條的規定，土地出讓金由建設用地使用權人按照法律的規定或者建設用地使用權出讓合同的約定進行支付。我國《土地管理法》第55條規定，以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權的建設單位，按照國務院規定的標準和辦法，繳納土地使用權出讓金等土地有償使用費和其他費用后，方可使用土地。新增建設用地的土地有償使用費，百分之三十上繳中央財政，百分之七十留給有關地方人民政府。
第三百五十二條 建設用地使用權人建造的建筑物、構筑物及其附屬設施的所有權屬于建設用地使用權人，但是有相反證據證明的除外。
釋義
本條是關于建設用地使用權人建造的建筑物、構筑物及其附屬設施所有權的規定。
在傳統民法中，與我國建設用地使用權制度相似的是地上權制度。在德國民法中，不承認建筑物的獨立性，而是依據民法上的“附合”原理，地上物因與土地的附合而失去其獨立性。設立地上權制度旨在阻止土地所有人對地上物的附合，確保地上權人在他人的土地上擁有建筑物的所有權。
建設用地使用權是一種用益物權。建設用地使用權人取得國有土地的使用權后，有權在該土地上建造建筑物、構筑物區其附屬設施。在通常情況下，建設用地使用權人建造的建筑物、構筑物及其附屬設施的所有權屬于建設用地使用權人。但是,如果有證據證明建設用地使用權人建造的建筑物、構筑物及其附屬設施歸屬于他人的，則其不享有所有權。例如，在城市房地產建設中,開發商與政府有關部門約定由開發商在房地產項目中建設一部分市政公共設施，則這部分市政公共設施的所有權就屬于國家，而不屬于建設用地使用權人。
此外,應注意的是，對于非法占用土地建造建筑物和其他設施的行為，我國《土地管理法》第77條規定了相應的法律后果。未經批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地的，由縣級以上人民政府自然資源主管部門責令退還非法占用的土地，對違反土地利用總體規劃擅自將農用地改為建設用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設施，恢復土地原狀,對符合土地利用總體規劃的，沒收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設施。
第三百五十三條 建設用地使用權人有權將建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押，但是法律另有規定的除外。
釋義
本條是關于建設用地使用權流轉的規定。
本條規定了建設用地使用權流轉的方式包括轉讓、互換、出資、贈與、抵押。建設用地使用權轉讓是指建設用地使用權人以買賣合同形式將建設用地權轉移給他人的行為。建設用地使用權互換是指當事人雙方以各自的建設用地使用權相互交換的行為。建設用地使用權出資是指建設用地使用權人為取得投資收益,將建設用地使用權作為出資標的的行為。例如，建設用地使用權人可以其享有的建設用地使用權出資設立公司，我國《公司法》第27條即明確規定了股東可以用土地使用權等可以用貨幣估價并可以依法轉讓的非貨幣財產作價出資。建設用地使用權贈與是指建設用地使用權人將其享有的建設用地使用權無償讓與給他人的行為。建設用地使用權抵押是指建設用地使用權人將其享有的建設用地使用權作為抵押財產，為自己或他人的債務提供抯保的行為。當債務人不履行債務時，債權人有權依法以該建設用地使用權折價或者以拍賣、變賣該建設用地使用權的價款優先受償。
對建設用地使用權流轉的限制，在有關法律中已有明確的規定。例如，我國《城市房地產管理法》第38條規定：“下列房地產，不得轉讓：（一）以出讓方式取得士地使用權的，不符合本法第三十九條規定的條件的;（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；（三）依法收回土地使用權的;（四）共有房地產，未經其他共有人書面同意的;（五）權屈有爭議的;（六）未依法登記領取權屬證書的;（七）法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。”對于以出讓方式取得的建設用地使用權的轉讓，該法第39條規定：“以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時,應當符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書;(二)按照出讓合同約定進行投資開發,屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上,屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。”關于以劃撥方式取得建設用地使用權的轉讓，該法第40條規定：“以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批準權的人民政府按照國務院規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按照國務院規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。”
第三百五十四條 建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押的，當事人應當采用書面形式訂立相應的合同。使用期限由當事人約定，但是不得超過建設用地使用權的剩余期限。
釋義
本條是關于建設用地使用權流轉的合同形式與期限的規定。
建設用地使用權流轉應當采用書面形式訂立合同。建設用地使用權流轉之所以必須采用書面形式的合同，是因為建設用地使用權涉及土地這一重要資源的利用，不僅影響當事人的利益，而且對國家和社會的利益也有重要影響。采取書面形式訂立建設用地使用權流轉合同，有利于明確各方的權利、義務,防范交易風險，促進建設用地使用權流轉的安全。
以出讓方式取得的建設用地使用權是一種有期限的用益物權。若建設用地使用權人超過出讓合同規定的期限流轉建設用地使用權，則構成對建設用地所有權人利益的侵害。因此,本條規定建設用地使用權流轉后的使用期限由當事人約定，但是不得超過建設用地使用權的剩余期限。如果建設用地使用權人超過了建設用地使用權的剩余期限對其子以轉讓的，那么超過期限的那部分流轉合同無效。
第三百五十五條 建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，應當向登記機構申請變更登記。
釋義
本條是關于建設用地使用權流轉后變更登記的規定。
本法第214條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記鎮時發生效力。”這一規定將登記作為不動產物權變動的生效要件。建設用地使用權作為一種不動產物權，其流轉需要辦理變更登記，否則，該流轉就無法產生法律效力。
根據自然資源部頒布的《不動產登記暫行條例實施細則》第37條的規定,申請國有建設用地使用權及房屋所有權變更登記的，應當根據不同情況，提交下列材料：（1）不動產權屬證書;（2)發生變更的材料；（3)有批準權的人民政府或者主管部門的批準文件;(4)國有建設用地使用權出讓合同或者補充協議;(5)國有建設用地使用權出讓價款、稅費等繳納憑證；(6)其他必要材料。
第三百五十六條 建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施一并處分。
釋義
本條是關于建筑物等隨建設用地使用權流轉而一并處分的規定。
建設用地上的建筑物、構筑物及其附屬設施是依附于該土地而存在的。沒有土地就不可能形成建筑物、構筑物及其附屬設施。基于“房地一致”的原則,為了維護建筑物等的完整性與經濟價值，避免出現“空中樓閣”的尷尬局面,應當實行“房隨地走”。另外，使建設用地使用權與地上的建筑物、構筑物及其附屬設施的所有權主體保持一致，能夠最大限度地避免發生各種產權糾紛或者權利行使上的沖突。例如，建設用地使用權人可能要求拆除地上的建筑物、構筑物及其附屬設施，而建筑物、構筑物及其附屬設施的所有權人又要求使用建設用地使用權人占有的土地。為此，就會產生糾紛。考慮到上述原因,本條規定，當建設用地使用權采取轉讓、互換、出資、贈與等方式流轉時，附著于該建設用地上的建筑物、構筑物及其附屬設施應當一并處分。本條規定與我國既有的法律制度規定是一致的。例如，《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第23條規定：“土地使用權轉讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權隨之轉讓。”第33條規定：“土地使用權抵押時，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。”
第三百五十七條 建筑物、構筑物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內的建設用地使用權一并處分。
釋義
本條是關于建設用地使用權隨建筑物、構筑物區其附屬設施的流轉而一并處分的規定。
本條規定了“房地一致”的另一種方式“地隨房走”。由于建筑物、構筑物及其附屬設施與其占用的土地不可分,因此，當建筑物、構筑物及其附屬設施流轉時，該建筑物、構筑物區其附屬設施占用范圍內的建設用地使用權應當一并處分。我國一直采取“地隨房走”的原則，例如，《城市房地產管理法》第32條規定：“房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范國內的士地使用權同時轉讓、抵押。”《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第24條規定：“地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人,享有該建筑物、附著物使用范圍內的土地使用權。土地使用者轉讓地上建筑物、其他附著物所有權時，其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓，但地上建筑物、其他附著物作為動應轉讓的除外。’
應當注意的是，本條中的建筑物等占用范圍內的建設用地使用權可以是一宗單獨的建設用地使用權，也可以是共同享有的建設用地使用權中的份額。例如，在建筑物區分所有的情形下，業主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有權利一并轉讓，但不可能也不應該對業主共同享有的建設用地使用權進行分割。
第三百五十八條 建設用地使用權期限屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應當依據本法第二百四十三條的規定對該土地上的房屋以及其他不動產給予補償，并退還相應的出讓金。
釋義
本條是關于建設用地使用權提前收回補償的規定。
以出讓方式取得的建設用地使用權是一種有期限的用益物權。在期限屆滿前，政府部門因公共利益的需要提前收回建設用地使用權的,應當依法對建設用地使用權人給予補償。我國《土地管理法》第58條規定：“有下列情形之一的，由有關人民政府自然資源主管部門報經原批準用地的人民政府或者有批準權的人民政府批準，可以收回國有土地使用權：（一）為實施城市規劃進行舊城區 改建以及其他公共利益需要，確需使用土地的;（二）土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續期或者申請續期末獲批準的;（三）因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的;（四）公路、鐵路、機場、礦場等經核準報廢的。依照前款第（一）項的規定收回國有土地使用權的，對土地使用權人應當給予適當補償。”
根據本條規定,對于建設用地上的房屋以及其他不動產應當依據有關征收的規定給予補償。本法第243條第3款規定，征收組織、個人的房屋以及其他不動產,應當依法給子征收補償,維護被征收人的合法權益;征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。另外，由于我國城市的土地屬于國家所有,建設用地使用權人對國家所有的建設用地只享有使用權,因此,國家提前收回自己所有的建設用地，不適用征收的規定。但是,以出讓方式取得建設用地使用權的組織、個人已支付了出讓金，國家提前收回建設用地使用權的，應當向建設用地使用權人退還相應的出讓金。例如，某酒店的建設用地使用權期限是30年，該酒店以出讓方式取得建設用地使用權后15年時被征收。那么,對于該酒店的所有權人和建設用地使用權人,應當根據本法的規定予以補償,并應當退還該酒店所有權人和建設用地使用權人15年的土地出讓金。
需要注意的是，如果建設用地使用權人沒有及時開發土地，政府主管部門也有權收回土地。《城市房地產管理法》第26條規定，以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的,可以征收相當于土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費;滿二年未動工開發的，可以無償收回土地使用權;但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延的除外。
第三百五十九條 住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期。續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定辦理。
非住宅建設用地使用權期限屆滿后的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋以及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。
釋義
本條是關于建設用地使用權期限屆滿后續期的規定。
以出讓方式取得的建設用地使用權都有一定的期限。根據《城鎮國有土地地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定，建設用地使用權出讓的最高年限為：居住用地70年;工業用地50年;教育、科技、文化、衛生、體育用地50年;商業、旅游、娛樂用地40年;綜合或者其他用地50年。關于建設用地使用權期限屆滿后續期的問題，本條區分住宅建設用地使用權與非住宅建設用地使用權，分別作出了規定。
住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期。按照自動續期規則，住宅建設用地使用權期限屆滿的，無須土地使用權人申請即自動續期，這既有利于降低行政成本，也可以免除權利人申請續期的繁雜手續，減輕了土地使用權人的負擔。至于住宅建設用地使用權續期后是否支付土地使用費，關系到廣大人民群眾的切身利益,應當慎重研究。2016年11月4日,中共中央、國務院《關于完善產權保護制度依法保護產權的意見》指出：“研究住宅建設用地等土地使用權到期后續期的法律安排，推動形成全社會對公民財產長久受保護的良好和穩定預期。”2016 年12 月8日，《國土資源部辦公廳關于妥善處理少數住宅建設用地使用權到期問題的復函》確立了“不需要提出續期申請”“不收取費用”“正常辦理交易和登記手續”的“兩不一正常”方案，但該處理方案僅為過渡性辦法，住宅建設用地使用權續期的最終方案仍有待立法解決。而在理論界，關于自動線期是否為無償線期，存在不同觀點。有的認為“自動線期”的含義是指無條件續期，不需要補交費用，也不需要再次辦理不動產登記手續，權利人即可繼續合法使用土地。也有的認為自動續期不應當采納無償續期的立場，因為無償自動續期有違市場經濟公平公正原則;可能會加劇房地產市場的投機行為,進一步加劇炒房行為，房屋將異化為一種投資的商品，而不是用于居住;會降低土地利用效率,加劇士地資源稀缺性的矛盾。鑒于此，本條第1款規定，續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定辦理。
非住宅建設用地使用權期限屆滿后的續期，依照法律的規定辦理。我國《城市房地產管理法》第22 條規定：“土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿,土地使用者需要繼續使用土地的,應當至遲于屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的,應當予以批準。經批準準予續期的,應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照前款規定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回。”之所以對非住宅建設用地使用權沒有采取自動續期的規定，是因為非住宅建設用地使用權的期限一般都此較短，使用土地的用途也各不相同。當非住宅建設用地使用權的期限屆滿后，使用者很可能就沒有必要再使用該建設用地了。基于此，根據《城市房地產管理法》的上述規定,非住宅建設用地使用權期限屆滿后是否申請續期，由土地使用者自由決定。
對于非住宅建設用地使用權期限屆滿后，該建設用地上的房屋及其他不動產的權屬問題，有約定的，按照約定。由于建設用地使用權期限屆滿后土地上的房屋以及其他不動產的權屬是建設用地使用權合同的重要內容，因此，通常情況下在建設用地使用權合同中就予以約定。沒有約定或者約定不明確的,則依照法律、行政法規的規定辦理。《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第40條規定，土地使用權期滿，土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權由國家無償取得。
第三百六十條 建設用地使用權消滅的，出讓人應當及時辦理注銷登記。登記機構應當收回權屬證書。
釋義
本條是關于建設用地使用權消滅的規定。
建設用地使用權期限屆滿、建設用地使用權被提前收回、自然災害等原因均會導致建設用地使用權消滅。建設用地使用權消滅的，出讓人應當及時辦理注銷登記。我國《不動產登記暫行條例實施細則》第23條規定，因不動產權利滅失等情形，不動產登記機構需要收回不動產權屬證書或者不動產登記證明的,應當在不動產登記簿上將收回不動產權屬證書或者不動產登記證明的事項予以注明;確實無法收回的，應當在不動產登記機構門戶網站或者當地公開發行的報刊上公告作廢。
第三百六十一條 集體所有的土地作為建設用地的，應當依照土地管理的法律規定辦理。
釋義
本條是關于集體建設用地使用權法律適用的規定。
根據我國《土地管理法》第63條的規定，土地利用,總體規劃、城鄉規劃確定為工業、商業等經營性用途，并經依法登記的集體經營性建設用地，土地所有權人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用，并應當簽訂書面合同，載明土地界址、面積、動工期限、使用期限、土地用途、規劃條件和雙方其他權利義務。集體經營性建設用地出讓、出租等，應當經本集體經濟組織成員的村民會議2/3 以上成員或者 2/3以上村民代表的同意。通過出讓等方式取得的集體經營性建設用地使用權可以轉讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律、行政法規另有規定或者土地所有權人、土地使用權人簽訂的書面合同另有約定的除外。集體經營性建設用地的出租、集體建設用地使用權的出讓及其最高年限、轉讓、互換、出資、贈與、抵押等，參照同類用途的國有建設用地執行，具體辦法由國務院制定。
集體建設用地的使用者應當嚴格按照土地利用總體規劃、城鄉規劃確定的用途使用土地。依據《土地管理法》第 66條的規定，有下列情形之一的，農村集體經濟組織報經原批準用地的人民政府批準，可以收回土地使用權：(1)為鄉(鎮)村公共設施和公益事業建設，需要使用土地的;(2)不按照批準的用途使用土地的;(3）因撤銷、遷移等原因而停止使用土地的。依照前款第(1)項規定收回農民集體所有的土地的，對土地使用權人應當給予適當補償。收回集體經營性建設用地使用權，依照雙方簽訂的書面合同辦理，法律、行政法規另有規定的除外。
