第二章 物權的設立、變更、轉讓和消滅
本章導言
本章是物權變動的規定。該章規定的物權變動，是指物權的設立、變更、轉讓和消滅的運動狀態。物權變動的方式有兩種，即基于民事法律行為而導致的物權變動以及基于非民事法律行為而導致的物權變動，前者為物權變動的主要方式。基于民事法律行為而導致的物權變動，不動產必須登記而動產必須交付;非基于民事法律行為而導致的物權變動，原則上無須登記和交付，但僅限于該章有明確規定的人民法院、仲裁委員會的法律文書，人民政府的征收決定,因繼承以及因合法建造、拆除房屋等情形。
第一節 不動產登記
第二百零九條 不動產物權的設立 、變更、轉讓和消滅，經依法登記,發生效力;未經登記，不發生效力,但是法律另有規定的除外。
依法屬于國家所有的自然資源,所有權可以不登記。
釋義
本條是關于不動產物權登記生效以及依法屬于國家所有的自然資源所有權可以不登記的規定。
根據本條規定，原則上登記是不動產物權的法定公示手段，也是不動產物權變動的生效要件，未經登記，不動產物權不發生變動。由此可見，該條明確了登記生效要件主義應當成為不動產物權變動的基本原則。
同時,本條也規定在例外情形下，不動產物權變動不采登記生效模式而采登記對抗模式。所謂登記對抗模式，是指未經登記，物權的變動在法律上也可有效成立，但不能對抗善意第三人。具體而言，本條中的“法律另有規定的除外”，主要包括以下幾種情形：（1）根據本法第335條的規定，土地承包經營權互換、轉讓的，當事人可以向登記機構申請登記;末經登記，不得對抗善意第三人。（2）根據本法第341條的規定，流轉期限為五年以上的土地經營權，自流轉合同生效時設立。當事人可以向登記機構申請土地經營權登記;未經登記，不得對抗善意第三人。（3）根據本法第374條的規定，地役權自地役權合同生效時設立。當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記;未經登記,不得對抗善意第三人。
本條中“依法屬于國家所有的自然資源”，根據本法第247條、第249條、第250條的規定，主要包括：（1）礦藏、水流、海域;（2）城市的土地、法律規定屬于國家所有的農村和城市郊區的士地；（3）屬于國家所有的森林、山嶺、草原、荒地、灘涂。依照本條規定，這些國家所有的自然資源，所有權可以不登記。其原因在于,上述自然資源的歸屬關系已經非常明確，只能由國家所有，且這些自然資源的所有權不得轉讓，即使不登記也不影響權利的歸屬和交易安全。
第二百一十條 不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。
國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。
釋義
本條是關于不動產登記機構以及國家實行統一登記制度的規定。
由于不動產具有不能移動的物理性質，移動會損害其經濟價值，為了保護權利人權利、方便權利人申請，故本條第1款規定，不動產登記由不動產所在地的登記機構辦理。具體而言，根據我國《不動產登記暫行條例》第7條的規定，“不動產所在地的登記機構辦理”主要包括以下幾種情形：不動產所在地的縣級人民政府不動產登記機構辦理本行政區域內的不動產登記;直轄市、設區的市人民政府可以確定本級不動產登記機構統一辦理所屬各區的不動產登記;跨縣級行政區城的不動產登記機構分別辦理所跨縣級行政區域的不動產登記。
自改革開放以來，我國的不動產登記為分散登記，即不同類型的不動產由不同機構辦理登記，例如：集體土地所有權、宅基地使用權等由國土部門登記；房屋所有權和抵押權由住建部門登記;耕地、草地承包經營權由農業部門登記等。同時,各個部門進行登記所依據的法律、法規、規章各不相同,極易造成職責不明晰、管理不當等問題，對市場經濟的發展造成阻礙。為了解決分散登記產生的相關問題，本條第2款規定了不動產統一登記制度。所謂不動產統一登記，主要是指不動產登記的法律依據、登記范圍、登記機構、登記程序、登記效力等原則上應該一致。當事人申請登記，應當根據不同登記事項提供權屬證明和不動產界址、面積等必要材料。
釋義
本條是關于當事人申請登記應當提供的必要材料的規定。
“權屬證明”“不動產界址、面積”等材料，是證明不動產權利歸屬和權利內容的重要依據，是依法開展不動產登記和資料查詢的前提。只有依據這些材料開展登記，才能保證登記行為的準確高效。因此,本條對當事人申請登記應當提供的必要材料，作了原則性規定。而我國《不動產登記暫行條例》則對當事人申請登記應該提供的必要材料，作了更為詳細的規定。如該法第16條規定,當事人申請登記需要提供的材料包括：（1）登記申請書；（2）申請人、代理人身份證明材料、授權委托書;（3）相關的不動產權屬來源證明材料、登記原因證明文件、不動產權屬證書；（4）不動產界址、空間界限、面積等材料;（5）與他人利害關系的說明材料;（6）法律、行政法規以及《不動產登記暫行條例實施細則》規定的其他材料等。
此外，根據登記事項的不同,申請人所提交的材料也不相同。如《不動產登記暫行條例實施細則》第30條規定,申請集體土地所有權首次登記的,應提交土地權屬來源材料、權籍調查表、宗地圖以及宗地界址點坐標及其他必要材料;第31條規定，若農民集體因互換、土地調整等原因導致集體土地所有權轉移，申請集體土地所有權轉移登記的，除應當提交不動產權屬證書，互換、調整協議等集體土地所有權轉移的材料外，還需提供本集體經濟組織2/3以上成員或者 2/3 以上村民代表同意的材料;第35條規定，申請國有建設用地使用權及房屋所有權首次登記的,應提交不動產權屬證書或者士地權屬來源材料、建設工程符合規劃的材料、房屋已經竣工的材料、房地產調查或者測繪報告、相關稅費繳納憑證及其他必要材料等。
第二百一十二條 登記機構應當履行下列職責：
(一)查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料；
（二）就有關登記事項詢問申請人；
（三）如實、及時登記有關事項；
(四)法律、行政法規規定的其他職責。
申請登記的不動產的有關情況需要進一步證明的,登記機構可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看。
釋義
本條是關于登記機構職責的規定。
登記機構的職責，是指登記機構在審查申請人提起的登記申請中所承擔的一種審查職責,亦稱審查義務。登記機構的審查義務，有形式審查和實質審查之分。所謂形式審查，是指登記機構僅僅對當事人所提交的材料進行形式審查。如果確定這些申請登記的材料符合形式要件,就應當認為是合格。所謂實質審查，是指登記機構不僅應當對當事人提交的申請材料進行形式要件的審查，而且應當負責審查申請材料內容的真偽，甚至在特殊情況下對法律關系的真實性也要進行審查。
根據本條規定，登記機構實行的是形式審查與實質審查相結合的審查制度。即登記機構不僅對申請人提交的中請材料進行形式上的審查,而且對申請材料的內容甚至法律關系的真實性等進行實質上的審查。此種審查制度兼顧形式審查與實質審查的優點，既能保證登記效率，又可以確保登記公信力的實現,為不動產物權登記的真實有效性提供了有力保障。具體而言，登記機構的職責包括：（1）查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料。根據《不動產登記暫行條例》第18條的規定，不動產登記機構受理不動產登記申請的，應當按照下列要求進行查驗：①不動產界址、空間界限、面積等材料與申請登記的不動產狀況是否一致。②有關證明材料、文件與申請登記的內容是否一致。③登記申請是否違反法律 、行政法規規定。（2）就有關登記事項詢問申請人。登記機構對申請人就登記事項有關的問題進行詢問，意在核對登記材料的真實性。（3）如實、及時登記有關事項。如實是指登記機構在辦理登記時,應該按照實際情況準確辦理登記;及時是指登記機構在辦理登記時，不得無故拖延。（4）法律、行政法規規定的其他職責。由于實踐中不動產登記機構的職責較為寬泛，此處無法對登記機構的審查職責范圍進行完全列舉,因此采用了兜底性規定。除了前3項職責外，如果其他法律、行政法規對登記機構的其他職責作出進一步詳細規定的，登記機構同樣應當履行。
本條還規定，在申請人提交的證明材料不足以證明申請登記的不動產的有關情況時，登記機構可以要求申請人進一步補充材料，甚至可以實地查看。而《不動產登記暫行條例》第19條第1款規定,屬于下列情形之一的，不動產登記機構可以對申請登記的不動產進行實地查看：(1)房屋等建筑物、構筑物所有權首次登記。(2)在建建筑物抵押權登記。(3)因不動產滅失導致的注銷登記。(4)不動產登記機構認為需要實地查看的其他情形。
第二百一十三條 登記機構不得有下列行為：
(一)要求對不動產進行評估；
(二)以年檢等名義進行重復登記；
(三)超出登記職責范圍的其他行為。
釋義
本條是關于登記機構禁止從事的行為的規定。
為保障登記機構充分履行職責，本條規定，登記機構不得有下列行為：
1.要求對不動產進行評估。登記是不動產物權變動的公示方法，而評估是對不動產價值的評議估計，其與公示無關。實踐中,部分登記機構要求對不動產進行評估并收取評估費,給申請人增加了沉重的負擔，不利于物權登記制度功能的實現。因此登記機構不得要求對不動產進行評估。
2.以年檢等名義進行重復登記。已登記在不動產登記簿上的內容具有公信力。如果未發生不動產物權變動,就不應進行重復登記，更不能以年檢等名義為由收取費用。如果發生不動產物權變動，則需要進行新的登記,而非進行重復登記。
3.超出登記職責范圍的其他行為。登記機構不得從事的其他超出登記職責范圍的行為，一方面是指登記機構不得超出登記申請人的申請范圍從事活動,另一方面是指登記機構不得超出法律規定的職責范圍進行活動。
第二百一十四條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。
釋義
本條是關于不動產物權登記生效時間的規定。
不動產物權變動是指不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅。不動產物權變動可以分成兩類：一是因民事法律行為發生的不動產物權變動，二是非因民事法律行為發生的不動產物權變動。對于因民事法律行為發生的不動產物權變動,一般將登記作為不動產物權變動的生效要件。若未經登記，即使民事法律行為有效，也不發生物權變動的效力。例如，在房屋買賣中,房屋所有權移轉的實現需要滿足兩個條件：其一，有效的房屋買賣合同。其二,雙方當事人進行房屋所有權移轉登記。對于非因民事法律行為發生的不動產物權變動，登記并非不動產物權變動的生效要件。例如，因人民法院的法律文書導致不動產物權變動的，該不動產物權變動自法律文書生效時發生效力。本條中“依照法律規定應當登記”的不動產物權變動情況，一般是指因民事法律行為發生的不動產物權變動。依據本條規定,該類不動產物權變動生效的具體時間點是“自記載于不動產登記簿時”，也就是說,登記的生效時間應當以記載于不動產登記簿的時間為準。
不動產登記簿是由不動產登記機構依照法定程序和標準制定，用于記載不動產的自然狀況、權利狀況和其他事項的具有法律效力的專用簿冊。不動產登記簿具有以下幾個主要特點：（1)統一性。統一不動產登記簿，便于不動產登記管理，也有利于降低不動產交易成本。(2)長久性。在現實生活中，不動產一般是權利人的重要財產并能夠長期存在。只要不動產未滅失，不動產上所承載的權利類型就需要通過不動產登記簿來反映，這就要求不動產登記簿要長期甚至永久保管。(3）公開性。在市場經濟中，人們常常根據不動產登記簿上記錄的權利內容與不動產權利人進行交易,這就需要不動產登記簿向社會公開，允許人們查詢不動產登記簿并進行復制。（4)官方性。不動產登記簿只能由國家專門機構通過特定程序制定，不能由私人或社會組織制定。
第二百一十五條 當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同,除法律另有規定或者當事人另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。
釋義
本條是關于合同效力與物權效力區分的規定。
本條在民法上稱為“區分原則”，即區分合同效力和物權變動的效力。所謂區分原則,是指在因民事法律行為發生的物權變動中，物權變動的原因與物權變動的結果作為兩個法律事實，它們的成立生效依據不同的法律根據的原則。這里主要包含兩層含義：一是物權變動中原因行為是否成立,應該根據該行為自身的成立要件進行判斷，物權變動結果并不是原因行為成立的必要條件;二是一般情況下，物權變動以動產的交付和不動產的登記作為生效要件。
根據本條規定，當事人之問訂立有關不動產物權設立、變更、轉讓、消滅的合同，原則上自合同成立時生效。而“法律另有規定或當事人另有約定”是指合同成立時并不生效的特殊情況。其中，“當事人另有約定”主要包括以下兩種情形：（1)當事人在合同中約定把物權登記作為合同的生效要件。根據這種約定，合同自登記完成時生效。(2)當事人在合同中約定其他生效要件(例如，當事人約定以辦理公證作為合同生效的要件)。關于合同何時成立、生效,屬于當事人意思自治的范疇,因此法律應當尊重當事人的意思自治。而“法律另有規定”，也屬于除外條件。如原《擔保法》第41條規定：“當事人以本法第四十二條規定的財產抵押的，應當辦理抵押物登記,抵押合同自登記之日起生效。”
根據本條規定,未辦理物權登記的，不影響合同效力。其主要原因在于：一方面,登記直接指向的是物權的變動，而非合同的效力;另一方面，合同是否有效,應當依據民事法律行為有效要件進行判斷。只要當事人之間的合同符合合同成立和生效的要件，該合同就應當是有效的,當事人是否辦理登記，不應當影響該合同的效力。
第二百一十六條 不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。不動產登記簿由登記機構管理。
釋義
本條是關于不動產登記簿的效力及其管理機構的規定。
本條第1款規定的是不動產登記簿所具有的推定力，也稱“不動產登記簿的推定效力”或“不動產登記簿的正確性推定”，是指不動產物權經過登記(即記載于不動產登記簿)之后，即推定不動產登記簿上記載的該物權的歸屬和內容與真實的物權歸屬和內容相一致。不動產登記簿的推定效力，是貫徹物權公示原則的內在要求。不動產登記是我國不動產物權的法定公示方法，且不動產物權變動通常以登記為生效要件。故一般不動產物權變動總是要記載于不動產登記簿。社會一般人會對登記簿產生一定的信賴,并以登記簿所登載的內容判斷權利歸屬。故而，只要一個國家的物權法承認登記為不動產物權變動的公示方法,就勢必要承認登記簿的推定效力。因此，不動產登記簿的推定效力，具有維護交易安全、促進交易效率的作用。一方面,登記簿所登載的權利人對登記簿所登載的權利，無須再負證明責任;另一方面，交易相對人基于對登記簿所登載內容真實性的信賴，也無需承擔額外的審查義務。而且，即便不動產登記簿所登載的權利與真實的物權狀態存在差異,對于善意第三人而言,也應當保護其對不動產登記簿的信賴，從而保障交易的安全與效率。
本條第2款規定，不動產登記簿由登記機構予以管理。這就意味著，其他任何單位或個人都不得擅自設立或修改不動產登記簿。目前，我國己實行不動產統一登記制度。根據相關規定，自然資源部不動產登記局承擔指導監督全國土地登記、房屋登記 、林地登記、草原登記、海域登記等不動產登記工作的職責。縣級以上地方人民政府應當確定一個部門為本行政區城的不動產登記機構，負責不動產登記工作。
第二百一十七條 不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致;記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。
釋義
本條是關于不動產登記簿與不動產權屬證書關系的規定。
所謂不動產權屬證書,是指在依法辦理完登記手續后，由登記機構制作并頒發給權利人作為其享有不動產物權的證明，是不動產登記簿所記載內容的外在表現形式。因此本條規定，不動產權屬證書記載的事項,應當與不動產登記簿—致。
但不動產權屬證書僅是權利人用以證明自己為該不動產物權人的一個憑證，其本身并不能代表不動產物權。在不動產交易過程中，權利人通過不動產權屬證書只能初步證明自己為物權人。而買受人則需查陽不動產登記簿，了解不動產相關權利歸屬，不能僅憑不動產權屬證書進行判斷。是故，相較于不動產權屬證書，不動產登記簿具有更高的效力。故本條規定，當二者記載不一致時,除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外,應當以不動產登記簿為準。其原因在于：(1）不動產登記簿由登記機構管理，不動產權屬證書由當事人管理，前者被偽造、涂改的可能性較小。(2)本法已賦予不動產登記簿推定效力,推定不動產登記簿所登載的內容反映真實權利歸屬,故在沒有證據證明不動產登記簿確實存在錯誤的情況下，其與不動產權屬證書內容不一致時,應當推定不動產登記簿所登載內容是真實的。主張不動產登記簿登載錯誤的人，應當負有證明其有誤的證明責任。不動產登記簿所登載的權利人和登記機構,對已經登載的內容不負證明責任。
當事人確有證據證明不動產登記簿記載錯誤的，可依據相關證明材料申請更正登記;或者提起訴訟，要求登記機構予以更正。
第二百一十八條 權利人、利害關系人可以申請查詢、復制不動產登記資料，登記機構應當提供。
釋義
本條是關于不動產登記資料查詢 復制的規定。
不動產登記是不動產物權的公示方式，而相關主體能否較為便捷地查詢登記內容是能否發揮登記公示效力的前提。如果在登記之后，相關主體非常難以查閱甚至根本無法查閱，登記的公示和公信力就無從談起。因此，本條規定,權利人、利害關系人有權查詢、復制不動產登記資料。
本條規定的查詢主體僅包括兩種類型,采行的是一種有限查詢方式,其意義在于：既滿足了安全交易的需要，又能有效地保護被登記人的不動產信息不被泄露。本條中的“權利人”，是指不動產登記簿上記載的不動產權利主體；“利害關系人”，是指對登記的不動產享有利益的人。通常情況下，利害關系人在查詢不動產登記信息時需要提供證據證明其與相關的不動產具有利害關系。具體而言,依據《不動產登記資料查詢暫行辦法》的規定,符合下列條件的利害關系人可以申請查詢有利害關系的不動產登記結果：（1）因買賣、互換、贈與、租賃、抵押不動產構成利害關系的。（2）因不動產存在民事糾紛且已經提起訴訟、仲裁而構成利害關系的。（3）法律法規規定的其他情形。
本條中規定的可以查詢、復制的不動產登記資料，主要包括：（1）不動產登記簿等不動產登記結果。（2）不動產登記原始資料,包括不動產登記申請書、申請人身份材料、不動產權屬來源、登記原因、不動產杈籍調查成果等材料以及不動產登記機構審核材料。
根據本條規定,登記機構負有向有權查閱的權利人和利害關系人提供查閱、復制登記資料的便利的義務，從而促進不動產的交易安全。如果登記機構無正當理由拒絕權利人和利害關系人的查詢，并由此造成他人損害，則應當承擔責任。
第二百一十九條 利害關系人不得公開、非法使用權利人的不動產登記資料。
釋義
本條是關于保護不動產登記資料的規定。
根據本法第218條的規定，盡管利害關系人有權查詢、復制不動產登記資料，但由于不動產登記信息可能涉及登記權利人的隱私或者商業秘密，一旦泄露可能會對登記權利人造成重大不利,為了保護登記權利人的合法權利和相關利益，提高市場的信用，確保權利人的登記信息不會被濫用，需要對有查閱權的利害關系人施加特定的義務。因此,《不動產登記暫行條例》第28條規定,查詢不動產登記資料的單位、個人應當向不動產登記機構說明查詢目的，不得將查詢獲得的不動產登記資料用于其他目的;未經權利人同意，不得泄露查詢獲得的不動產登記資料。
因此，本條中的“不得公開”，是指利害關系人僅能本人使用查詢的登記資料，未經權利人同意,不得向第三人或社會公眾泄露查詢獲得的不動產登記資料。本條中規定的“不得非法使用”，是指利害關系人必須將查詢獲得的登記資料用于已向不動產登記機構說明的“查詢目的”，而不得用于“查詢目的”之外的其他目的。否則,就構成“非法使用”。
由此可見,本條規定了利害關系人對已查詢、復制的不動產登記資料，負有上述特定的不作為義務。如果利害關系人不履行該項義務，則必須承擔由此產生的法律后果。
第二百二十條 權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的,登記機構應當予以更正。
不動產登記簿記載的權利人不同意更正的,利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記，申請人自異議登記之日起十五日內不提起訴訟的，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。
釋義
本條是關于不動產更正登記和異議登記的規定。
本條第1款是有關更正登記的規定。所謂更正登記，是指權利人 、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項有錯誤時，經其申請，由權利人書面同意更正,或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構對錯誤事項進行更正的登記。根據該款規定，更正登記主要包括以下兩種情形：（1）不動產登記簿記載的權利人書面同意更正。即在辦理更正登記的情況下，如果權利人以書面形式同意更正申請，即便申請人尚末提出足夠的證據證明登記確有錯誤,登記機構也應當辦理更正登記。（2）有證據證明登記確有錯誤的。即在辦理更正登記的情況下，如果申請人能夠提供足夠的證據證明登記確有錯誤，登記機構應當辦理更正登記。不動產登記簿作為不動產物權歸屬和內容的依據，記載了不動產的自然狀況、權利狀況等事項，其記載錯誤會危及真正權利人和利害關系人
的合法權益。本條規定的“不動產登記簿記載的事項錯誤”，包括以下兩種情形：（1）事實狀況的記載錯誤。這種錯誤體現在不動產的自然狀況上，如不動產的面積、所在地等基本信息出現錯誤。（2）權利事項的錯誤。即登記簿記載的不動產物權歸屬、內容出現的錯誤，如將甲單獨所有的房屋記載為甲乙共同所有、未記載不動產上所負擔的抵押權等。
本條第2款是有關異議登記的規定。所謂異議登記，是指當利害關系人認為不動產登記簿上所記載的事項存在錯誤，且權利人不同意對此進行更正時,利害關系人向登記機構申請的、旨在中止不動產登記簿公信力并阻卻第三人善意取得的一種登記。異議登記的要件包括：（1）利害關系人認為不動產登記簿的記載存在錯誤;（2）異議登記以不能辦理更正登記為前提,即異議登記以利害關系人的更正請求權遭到權利人拒絕為前提。
本條第2款還規定了異議登記失效的原因，即申請人自異議登記申請之日起15日內不提起訴訟。亦即，在異議登記成立后,利害關系人與權利人之間的糾紛仍需要通過民事訴訟加以解決。15日的異議登記有效期間雖然較短,但仍可有效督促利害關系人及時對不動產物權進行確權和更正，使得處于爭議的財產不至于長期處于不確定的狀態。
此外,為防止異議登記的濫用，本條第2款還規定了異議登記不當致人損害的賠償機制。該責任的構成要件包括：（1）異議登記不當，即利害關系人的異議不成立。（2）權利人遭受損害。如權利人欲轉讓的不動產因不當異議登記導致轉讓價格降低。（3）權利人的損害是異議登記不當造成的。
第二百二十一條 當事人簽訂買賣房屋的協議或者簽訂其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意,處分該不動產的，不發生物權效力。
預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起九十日內未申請登記的，預告登記失效。
釋義
本條是關于預告登記的規定。
根據本條第1款規定，所謂預告登記，是指當事人所期待的不動產物權變動所需要的條件缺乏或者尚未成就時，為保障以這一不動產未來發生物權變動為目的的債權請求權的實現，而向登記機構申請辦理的預先登記。
預告登記的適用范圍，本條第1款對此作了原則性規定，即“買賣房屋的協議”以及“其他不動產物權的協議”這兩大類情況。《不動產登記暫行條例實施細則》第85 條對此進行了詳細規定：“有下列情形之一的，當事人可以按照約定申請不動產預告登記：(一)商品房等不動產預售的;(二）不動產買賣、抵押的;(三)以預購商品房設定抵押權的;(四)法律、行政法規規定的其他情形。”
本條第1款中“為保障將來實現物權”等規定，涉及預告登記的效力問題。從廣義上來看，預告登記主要包含以下效力：（1）保障債權實現的效力。所謂保障債權的實現，是指保障預告登記的債權能夠在未來順利轉化為物權并使得未來的物權變動順利、有序地進行。（2）對抗第三人的效力。所謂預告登記對抗第三人的效力，是指經過預告登記的權利可以對抗第三人,阻止其取得與預告登記的權利相矛盾的物權。這就意味著，預告登記能夠使普通債權產生一種對抗第三人的效力。（3）限制物權處分的效力。所謂限制物權處分的效力，是指預告登記之后，原物權人的處分行為(如轉移不動產所有權或者設定建設用地使用權、地役權、抵押權等其他物權)受到法律限制。亦即本條規定的，“預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力”。（4）確定權利順位的效力。預告登記具有確定權利順位的效力,是指預告登記在確定權利實現順序方面的效力，即經過預告登記的權利可以優先于其他權利而實現。
本條第2款規定了預告登記失效的主要事由，即“債權消滅”以及“自能夠進行不動產登記之日起九十日內末申請登記”。根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋（一）》第5條規定，“債權消滅”的情形包括：(1)買賣不動產物權的協議被認定無效、被撤銷、被解除；(2)預告登記的權利人放棄債權。“債權消滅”成為預告登記失效事由的原因在于，預告登記作為一種臨時性登記，其本身對于當事人的債權請求權具有一定的從屬性，故債權消滅的同時預告登記自然也無法單獨存在。而本條規定〞自能夠進行不動產登記之日起九十日內末申請登記”將導致預告登記失效的原因在于：（1）預告登記沒有存在的必要性。（2）督促債權請求權人積極行使請求權。一方面，如果權利人在一定期限內不行使權利,就表明預告登記的權利應當不再受到保護;另一方面,若預告登記的效力一直持續下去，將會對預告登記義務人(即不動產權利人）的權益造成不利影響。
第二百二十二條 當事人提供虛假材料申請登記，造成他人損害的，應當承擔賠償責任。
因登記錯誤，造成他人損害的,登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償后,可以向造成登記錯誤的人追償。
釋義
本條是關于登記錯誤賠償責任的規定。
不動產登記作為不動產交易的基礎，在確定不動產物權歸屬、保障不動產物權交易安全方面具有重要意義。不動產登記簿是對權利歸屬的真實記錄，對第三人而言具有公信力。但是,在不動產登記過程中,登記簿上記載的不動產物權事項與登記時的真實權利狀態可能存在不相符的現象，由此便產生登記錯誤。登記錯誤既可能使真正的權利人蒙受損害，也有可能造成善意相對人的損失。因此，在因登記錯誤而使真正權利人和善意相對人遭受損失時，相關的登記申請人和登記機構應當承擔賠償責任。
本條第1款是有關當事人(登記申請人)賠償責任的規定。從性質上來講,該賠償責任屬于過錯侵權責任。其構成要件主要包括：(1)當事人存在過錯。即申請登記時當事人提供的是“虛假材料”，根據《不動產登記暫行條例》第16條的規定，申請人應當提交的材料包括：登記申請書申請人、代理人身份證明材料、授權委托書;不動產權屬來源證明材料、登記原因證明文件、不動產權屬證書;不動產界址、空間界限、 面積等材料;與他人利害關系的說明材料;以及法律 行政法規和本條例實施細則規定的其他材料。當事人應當對上述材料的真實性負責,若當事人將偽造、變造后的材料提交給登記機構，應當視為當事人存在主觀過錯。(2)造成他人損害。該條款中的“他人”，亦即被侵權人,既有可能是該不動產的真正權利人,也有可能是與登記權利人發生了交易的善意相對人。此處的“損害”，不僅包括被侵權人的直接損失，而且也應當包括被侵權人的間接損失(如可期待利益）。
本條第2款是有關登記機構賠償責任的規定。對于該種責任的性質，不僅存在民事責任和行政責任之爭，而且，即便認為該種責任屬于民事責任，也還存在過錯責任和無過錯責任之辯。本書認為,登記機構的賠償責任不應該定位為行政責任，應屬于過錯侵權責任。其理由在于：（1）雖然在登記之時，行政機關和當事人之間的地位不平等,但是，在登記錯誤發生之后，其賠償責任的承擔屬于平等主體之間的關系。因此,應當納人民事責任的范疇。（2）比較而言,定位為民事責任更有利于有效彌補受害人的損害。因為民事責任適用完全賠償原則，而行政責任只對直接損失給子賠償。（3）根據本法的相關規定，登記機構對相關材料的審查以形式審查為原則,實質審查為補充。若登記機構在審查的過程中未履行法定義務，如登記機構應當實地查看而未查看而造成登記錯誤的，即為過錯，則需要對利害關系人承擔賠償責任。相反，如果登記機構履行了本法規定的法定職責，即便有他人損害事實的出現,也不應當承擔賠償責任。同時,根據《最高人民法院關于審理房屋登記案件若干問題的規定》第12條的規定，申請人提供虛假材料辦理房屋登記，給原告造成損害,房屋登記機構末盡合理審慎職責的，應當根據其過錯程度及其在損害發生中所起作用承擔相應的賠償責任。
根據本條第2款的規定，賠償機構過錯侵權責任的構成要件，主要包括：(1)賠償機構存在過錯。即登記機構沒有正確履行本法第212條規定的下列職責：“（一）查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料;(二)就有關登記事項詢問申請人;(三)如實、及時登記有關事項;(四)法律、行政法規規定的其他職責。申請登記的不動產的有關情況需要進一步證明的，登記機構可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看”。(2)造成他人損害。此處“他人損害”的認定，與本條第1款中的“他人損害”的認定方法相同。亦即，該條款中的“他人”，既有可能是該不動產的真正權利人，也有可能是與登記權利人發生了交易的善意相對人。此處的“損害”，不僅包括被侵權人的直接損失，而且也應當包括被侵權人的間接損失(如可期待利益）。
同時,據本條第2款的規定,登記機構承擔賠償責任后，享有向造成登記錯誤的人進行追償的權利。
此外，需要說明的是，本條對“因多方主體共同形成的登記錯誤”致人損害的賠償責任，缺乏規定。例如，根據《最高人民法院關于審理房屋登記案件若干問題的規定》第 13 條的規定，房屋登記機構工作人員與第三人惡意串通違法登記，侵犯原告合法權益的,房屋登記機構與第三人承擔連帶賠償責任。
第二百二十三條 不動產登記費按件收取，不得按照不動產的面積、體積或者價款的比例收取。
釋義
本條是關于登記費用的規定。
根據本條規定,權利人進行不動產登記時需要繳納一定的費用。不動產登登記費用的標準與登記模式存在一定的關聯性,各國和地區的不動產登記模式大致可以分為如下兩種：(1)權利登記模式。在權利登記模式下，不動產物權變動以登記作為生效要件，登記機構負有實質審查義務。(2)契據登記模式。在契據登記模式下，不動產物權變動以當事人之間簽訂的合同成立作為生效要件，登記機構負有形式審查義務。與契據登記模式相比,權利登記模式下登記機構承擔的審查義務更加嚴格，審查環節更加繁雜，同時也需要更多的人力、物力、財力來負責機構的正常運作。權利登記模式下的運行成本高于契據登記模式下的運行成本，相對應的，權利登記模式下的登記費用也會高于契據登記模式下的登記費用。
我國不動產登記模式類似于高成本的權利登記模式，并且設立不動產登記收費制度的目的之一也在于填補登記機關的運作成本，保障不動產登記制度的良好運行。在對不同面積的同類不動產物權分別進行登記時，登記機構的處理程序也可能相同，若以不動產的面積、體積或價款作為收費依據，將會使多方當事人在同等運作成本下支付不同的登記費用，從而導致不動產登記收費制度喪失公平性和合理性。因此，我國不動產登記的收費標準與登記機構的運作成本有關,與不動產的面積、體積或者價款無關。是故，本條規定，“不動產登記費按件收取，不得按照不動產的面積、體積或者價款的比例收取”。
為實現不動產登記費用標準規范化、統一化,2016 年國家發展改革委和財政部聯合發布的《關于不動產登記收費標準等有關問題的通知》(以下簡稱《通知》)對此作出了統一的規定，住宅類不動產登記收費標準為每件80元,非住宅類不動產登記收費標準為每件550元。同時該《通知》明確了不動產登記計費單位，申請人以一個不動產單元提出一項不動產權利的登記申請，并完成一個登記類型登記的為一件。申請人以同一宗土地上多個抵押物辦理一筆貸款，申請辦理抵押權登記的，按一件收費;非同宗土地上多個抵押物辦理一筆貨款，申請辦理抵押權登記的，按多件收費。針對免收不動產登記費、只收取不動產權屬證書工本費、減半收取不動產登記費的情形，該《通知》進行了列舉式規定。由于在不動產登記收費制度中，收費標準不準確容易侵害不動產權利人的合法權益，因此該文件的出臺很大程度上彌補了我國不動產登記制度在收費環節的漏洞，真正實現了不動產統一登記工作利民的宗旨。
第二節 動產交付
第二百二十四條 動產物權的設立和轉讓，自交付時發生效力，但是法律另有規定的除外。
釋義
本條是關于動產物權的設立和轉讓生效時間的規定。
本條規定的交付是現實交付，又稱直接交付，是指權利人將自己占有的物移轉給其他人占有的行為。簡言之,交付意味著占有的移轉。需要指出的是，本法合同編第 598條、第599條、第601條、第602條中均規定了出賣人的交付義務，但是與本條規定的交付存在差異。本條規定的交付是一種公示手段，強調的是受讓人占有動產的事實狀態;而合同編相關條款中規定的交付是合同履行的一部分，強調的是履行合同的過程。
本法第208條規定，動產物權變動應以交付為公示要件。傳統民法理論認為,占有是動產物權靜態的公示方式,交付是動產物權動態的公示方式。因此,根據本條規定，當事人要完成物權變動，必須要履行交付的義務。否則,即使合同有效，動產物權也不能設立或發生變動。
而本條中的“法律另有規定”，主要是指以下兩種情況：（1)動產擔保中有關登記的規定。例如，根據本法第403條的規定，動產抵押權自抵押合同生效時設立。(2)所有權保留制度中標的物所有權的變動。根據相關法律規定，當事人可以通過特別約定，在出賣人交付標的物后,標的物所有權并不立即發生移轉。
第二百二十五條 船舶、航空器和機動車等的物權的設立、變更、轉讓和消滅，未經登記，不得對抗善意第三人。
釋義
本條是關于船舶、航空器和機動車等特殊動產物權變動登記的規定。
通常認為,船舶、航空器和機動車因價值超過普通動產，在法律上被視為一種準不動產。準不動產物權交動與普通動產不同。根據本條規定，準不動產物權交動實行登記對擾要件主義,即“交付生效加登記對抗普感第三人”。
本條中的“善意第三人”，是指對船舶、航空器和機動車等物的交付不知情、支付了合理對價并辦理了登記的第三人。
需要指出的是，本條規定的登記對抗要件主義并非對本法第224 條的否定,而是對其進行補充。以買賣合同為例，當準不動產作為買賣合同標的物時，一經交付，準不動產所有權即發生移轉，但是未登記則不能對抗善意第二人。反言之,已經登記過的準不動產，未經交付，其所有權不發生移轉。從物權公示效果的角度來講,登記的公示效果遠強于交付的公示效果。因為登記是由法定的國家機關依據法定職權，按照法定程序將物權變動狀況予以登記具有權威性、更為準確可靠的優點。從交易保護的角度來講，價值遠超過普通動產的船舶、航空器和機動車作為準不動產，需要更為嚴格的登記手段保護交易安全。但是,如果準不動產的物權變動也采用登記成立要件主義,勢必損害交易的自由和便利，增加交易的成本(例如，用來交易的汽車已經遠離登記地)。因此,為了兼顧交易安全和自由，本條規定準不動產所有杈移轉實行登記對抗要件主義。
我國《海商法》第9條、第10條、第13條、第14條，《民用航空法》第11條、第12條、第14條、第16條、第33條具體地規定了登記對抗要件主義。本條規定的登記對抗問題，一般出現在物權多重處分的情形中。現實中準不動產多重處分問題層出不窮，與船舶、航空器和機動車越來越與人們日常生活密不可分有關。
第二百二十六條 動產物權設立和轉讓前，權利人已經占有該動產的，物權自民事法律行為生效時發生效力。
釋義
本條是關于動產物權簡易交付的規定。
本條規定的是動產物權設立或轉讓的一種特殊情形，即在讓與人與受讓人就移轉動產所有權或設立動產質權達成合意之前,受讓人已經事先占有該動產的情形。此時，受讓人對物的事實支配和排他性權利已經提前實現，雙方沒有必要再行往復移轉占有。因此，在當事人之間關于物權變動的協議生效時，即視為已經完成現實交付。例如，甲依據租賃合同取得了對乙的電腦的占有,而后甲欲購買該電腦，遂與乙簽訂買賣合同。依照本條規定，電腦的所有權在雙方達成合意時直接移轉至乙。該交付形式即為簡易交付。因此,所謂簡易交付，是指動產物權設立和轉讓前，如果權利人已經占有了該動產,就無須再進行實際交付，從民事法律行為發生效力時起直接發生物權變動的效力。
根據本條規定,簡易交付必須滿足下列兩個要件：
一是受讓人須于動產物權設立和轉讓前先占有該動產。這里的“占有”存在多種形態。受讓人可以是物的直接占有人，如前述“乙將電腦出租給甲后又將該物出售給甲”之情形。受讓人亦可以是物的間接占有人，如甲將手機出租給乙，在乙將手機出租給丙期間，甲將手機出售于乙。需要注意的
是,簡易交付之成立，并不以受讓人依法占有該動產為必要。換言之,受讓人在所有權轉移之前占有的動產若屬于盜贓物、遺失物,也可以適用簡易交付。其理由在于，縱使受讓人無本權占有盜贓物、遺失物,之后出讓人確實愿意轉讓該物于受讓人，若予以禁止,勢必損害交易便捷,給交易當事人帶來諸多不便。
二是雙方達成生效協議,并有移轉占有的合意。如甲十分喜愛其代為保管的乙之收藏品，后與乙就轉移收藏品的所有權達成合意。從占有的角度來看,這一所有權移轉合意包含以下兩層意思：(1)讓與人乙完全放棄其占有意思;(2)受讓人甲的他主占有變為自主占有。
根據本條規定，物權自民事法律行為生效時發生效力。民事法律行為主要包括動產所有權人與受讓人訂立的動產轉讓的協議以及與質權人訂立的動產出質協議。由于受讓人已經事先占有該動產，在讓與人與受讓人就移較動產所有權或設立動產質權達成合意時，物權變動公示已經完成(法律意義的交付行為完成)，受讓人依法對該動產享有直接支配和排他的權利。因此，動產物權變動在雙方關于物權變動的協議生效時發生效力。
第二百二十七條 動產物權設立和轉讓前，第三人占有該動產的，負有交付義務的人可以通過轉讓請求第三人返還原物的權利代替交付。
釋義
本條是關于動產物權指示交付的規定。
本條規定的是動產物權設立或轉讓的另一種特殊情形，即在讓與人與受讓人就移轉動產所有權或設立動產質權達成合意之前，第三人已經事先占有該動產的情形。此時，讓與人可以將其享有的對第三人的返還請求杈讓與給受讓人，以代替現實交付。例如，乙依據租賃合同取得了對甲的手機的占有，甲在租賃期內又將該手機出賣于丙，為使丙取得對手機的所有權,甲可將對乙的返還請求權讓與丙，以代交付。該交付方式即為指示交付，與現實交付具有同等效力。因此，所謂指示交付，是指當事人在動產物權設立和轉讓時，如果該動產已經由第三人占有,負有交付義務的人可以將其對第三人的返還請求權轉讓給新的權利人，以代替物的實際交付。
根據本條規定，指示交付必須具備下列要件：
一是動產物權設立和轉讓前,第三人占有該動產。由于動產物權的讓與人無法直接支配和控制其轉讓的動產,現實交付難以進行,因此本條規定的指示交付才有適用的余地。所謂“第三人”，是指能夠對動產進行直接支配和控制的一方。通常情況下，基于合同關系而產生的能夠對動產進行直接支配和控制的一類人，如承租人、保管人、質權人等有權占有人，均屬于本條規定的“第三人”。應子注意的是，指示交付之適用，并不以第三人依法占有該動產為必要。換言之，不具備法律上的正當原因而占有動產的無權占有人亦在“第三人”范圍之內。如甲在租賃關系結束后，拒絕返還租賃物于出租人乙，并且拒絕延長租賃合同。此時，甲的狀態已從有權占有變為無權占有。而丙非常喜歡該租賃物，并且了解該租賃物之上的權屬狀況。此時，為免去無效率的現實交付，乙可將其對甲的返還請求權讓與丙.而甲即為本條所指的“第三人”。
二是轉讓人應對第三人享有返還請求權。在指示交付中,轉讓人轉讓的返還請求權應當是對特定的第三人的返還請求權。關于轉讓人所讓與的返還請求權的性質，因在指示交付中，當事人雙方須有所有權移轉的合意,故指示交付中的“合意”具有物權合意與債權合意的雙重性質,由此決定了轉讓人所讓與的返還請求權兼有物權請求權和債權請求權的雙重性質。
三是雙方當事人達成了轉讓原物請求權的協議。如果雙方當事人沒有達成轉讓原物返還請求權的協議，就無法發生指示交付的效力。
關于指示交付是否應以通知第三人為發生物權變動效力的構成要件。根據本條規定，受讓人自受讓動產返還請求權時取得了該動產的所有權。由此可見,這一動產所有權的取得，并不以通知第三人為前提要件。但在當事人之間以指示交付設立動產質權時，根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第88 條的規定，通知第三人是質權的生效要件。例如，甲將車租給丙,后甲向乙借款，雙方約定甲以汽車為乙設立質權以擔保前述債務,甲將對丙享有的返還請求權讓與乙。在這種情況下，甲與乙之間僅發生返還請求權與間接占有的移轉，難以被人們從外部加以識別。為彌補公示性不足,甲或乙需對第三人丙進行出質通知。由此可知，基于指示交付的動產質權設立需要對第三人進行出質通知。
第二百二十八條 動產物權轉讓時，當事人又約定由出讓人繼續占有該動產的，物權自該約定生效時發生效力。
釋義
本條是關于動產物權占有改定的規定。
占有改定是指讓與人于讓與動產物權后，仍繼續占有該物，依照當事人之間訂立的契約，使妥讓人因此而取得間接占有，以代交付。實際生活中較為常見的現象是，讓與人在出賣動產后，基于生產、生活的需要仍需繼續占有動產;或者受讓人雖然取得了動產的所有權，但需要從物上獲取經濟利益，如收取租金。此時,若嚴格貫徹實際交付原則，并不符合當事人需要，甚至妨礙交易便利。由此，便有本條規定的占有改定適用的余地。當事人之間無須移轉直接占有，通過訂立借用、租賃等合同,亦可使物權變動發生效力。
根據本條規定，占有改定需滿足下列要件：
一是當事人之間關于所有權移轉的合意須合法有效。通常情況下,受讓人基于買賣或者讓與擔保取得動產所有權。
二是具有使受讓人取得間接占有的法律關系。占有改定中當事人約定的法律關系，借此使得出讓人保持直接占有，受讓人取得間接占有，在學理上被稱為占有媒介關系。 它的內容表現為，占有媒介人通常只是暫時占有轉讓物;在將來的某個時刻,間接占有人可以行使返還請求權，重新獲得該物的直接占有。 基于占有改定成立的法律關系主要包括租賃 、借用、保管及讓與擔保等。當事人通過訂立上述特定的契約，使受讓人取得了間接占有人的地位。
三是讓與人取得對標的物的占有。這里的“占有”既可以是直接占有，也可以是間接占有。當讓與人為間接占有人時，可能存在多層次的占有關系。例如,甲將其交于乙保管之相機出售給丙，后因甲需繼續使用該相機參加比賽,送與丙簽訂借用合同,由丙取得間接占有，以代替現實交付，則乙為直接占有人,甲 丙均為間接占有人。
需要說明的是，本條規定的占有改定，僅僅適用于動產物權的轉讓，而不適用于動產物權的設定。例如，當事人在設定動產質權時，不能通過占有改定的方式來完成公示。這是因為在占有改定的情況下，仍然由轉讓人繼續占有動產，如果允許占有改定也可以設定質權，根據質權的特點,那就根本無法取得質權。
關于占有改定的情形下能否適用善意取得。依照本法第 311條之規定，構成善意取得的要件之一是“轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人”，而對于動產交付，除現實交付外，本法第226條、第227條、第228條還分別規定了簡易交付、指示交付、占有改定三種觀念交付形態。簡易交付、指示交付因原占有人均已喪失占有，且占有之變動均得自外部認識，適用善意取得本無爭議。但占有改定是否為本法第311條中的“交付”所涵括，學界存在爭議。有意見認為,立法文本所表述的“交付”概念從未涵括占有改定。作為法律擬制產物的占有改定，其物權變動效果不等同于現實交付，與善意取得之問具有不相容性。 也有意見認為,本法第311條所言之“交付”應該包括占有改定。其理由在于,占有改定情形下所有權的移轉僅僅是通過當事人的合意在觀念中完成的，第三人無從察知物權的變動,所以對于因信賴出讓人直接占有動產這一事實狀態,而與之交易的第三人就必須通過善意取得制度加以保護。 后一種意見漸為通說，本書采之。
第三節 其他規定
第二百二十九條 因人民法院、仲裁機構的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者征收決定等生效時發生效力。
釋義
本條是關于因法律文書或者征收決定等導致物權變動的規定。
物權變動是指物權的設立、變更、轉讓和消滅，它由一定的法律事實引起。引起物權變動的法律事實包括民事法律行為以及民事法律行為之外的事實。因民事法律行為之外的事實引起的物權變動，即非基于民事法律行為的物權變動。非基于民事法律行為的物權變動必須有法律的明確規定，并且無須登記或者交付即可生效。
本條規定了兩種非基于民事法律行為導致物權變動的情形：
一是人民法院、仲裁機構的法律文書。亦即,當人民法院、仲裁機構的法律文書生效時即可導致物權變動，而無須履行法定的公示方法。根據《最高人民法院關于適用<中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋（一）》第7條的規定,本條中規定的人民法院、仲裁機構的法律文書，是指人民法院、仲裁機構在分割共有不動產或者動產等案件中作出的依法生效的改變原有物權關系的判決書、裁決書、調解書，以及人民法院在執行程序中作出的拍賣成交裁定書、以物抵債裁定書。
二是人民政府的征收決定。亦即，當人民政府的征收決定生效時即可導致物權變動，不需要履行法定的公示方法。依照本法以及《土地管理法》等法律的規定,所謂征收，是指國家為子公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序，在依法給子補償后，強制取得集體所有的士地和組織、個人的房屋及其他不動產的行為。由此可見，征收是國家所有權產生的一種特有方式。
此外，需要說明的是，根據本法第 232 條的規定，不動產物權人非基于民事法律行為取得不動產物權的，在未辦理不動產登記之前，處分其不動產物權的，不發生物權效力。根據這一規定，如果權利人基于上述兩種情形而取得物權的，在其再次處分該物權時，如果未辦理相關的登記手續，則不能發生物權變動的效果，即受讓人不能因此而取得物權。
第二百三十條 因繼承取得物權的，自繼承開始時發生效力。
釋義
本條是關于因繼承取得物權的規定。
繼承分為法定繼承和遺囑繼承。但本條規定的繼承僅指法定繼承，即根據法律的直接規定，確定繼承人的范圍、繼承順序、繼承份額以及遺產分配原則的一種繼承方式。根據本法第1121條的規定，繼承從被繼承人死亡時開始。亦即，“繼承開始時”就是指被繼承人死亡之時。而死亡包括生理死亡和宣告死亡。關于生理死亡時問的確定,根據本法第 15 條的規定，自然人的出生時間和死亡時間，以出生證明、死亡證明記載的時間為準;沒有出生證明、死亡證明的，以戶籍登記或者其他有效身份登記記載的時間為準。有其他證據足以推翻以上記載時間的，以該證據證明的時間為準。關于被宣告死亡時間的確定，根據本法第48條的規定，被宣告死亡的人，人民法院宣告死亡的判決作出之日視為其死亡的日期;因意外事件下落不明宣告死亡的，意外事件發生之日視為其死亡的日期。
根據本條規定，被繼承人死亡時，屬于被繼承人生前所有的不動產無須登記,動產無領交付，所有權和其他物權歸屬于繼承人。被繼承人死亡之后，如果依物權變動的一般規則，即不動產須經登記,動產須經交付，那么繼承人在被繼承人的遺產被登記或交付之前，被繼承人的遺產將處于無主狀態。倘若他人得任意處置被繼承人的無主遺產，將不利于保障遺產的安全,也不利于保護繼承人的利益。因此，本條規定自被繼承人死亡時，即發生物權變動的法律效果。
需要說明的是,因遺囑繼承 、受遺贈取得物權的，不屬于本條規定的引起物權變動的情形。遺囑繼承是與法定繼承相對的，由被繼承人以遺囑指定繼承人及遺產的歸屬的一種繼承方式。繼承人因被繼承人訂立遺囑這一民事法律行為而取得繼承人地位。當被繼承人死亡時，方能發生遺囑繼承。繼承人因遺囑繼承取得被繼承人財產上的權利和義務，不屬于非基于民事法律行為的物權變動。而遺贈是一種單方民事法律行為,由遺囑人通過設立合法有效的遺囑將遺產的全部或者部分贈給法定繼承人之外的人。當遺囑人死亡時，遺贈發生法律效力。受遺贈人因受遺贈取得物權的，亦不屬于非基于法律行為的物權變動。遺囑繼承和遺贈都是民事法律行為。因此,本條中規定的“繼承”，僅限于法定繼承，不包括遺囑繼承及受遺贈這兩種情形。
此外，根據本法第232條的規定，不動產物權人非基于民事法律行為取得不動產物權的，在未辦理不動產登記之前，處分其不動產物權的，不發生物權效力。根據這一規定，如果繼承人基于繼承而取得物權的，在其再次處分該物權時，如果未辦理相關的登記手續，則不能發生物權變動的效果，即受讓人不能因此而取得物權。
第二百三十一條 因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。
釋義
本條是關于因事實行為而設立或者消滅物權的規定。
事實行為是引起物權變動的原因之一,因事實行為引起的物權變動屬于非基于民事法律行為而發生的物權變動。所謂事實行為，是指行為人沒有產生一定民事法律后果的意思表示，根據法律規定發生一定民事法律后果的行為，其不以意思表示為要素，即不考慮行為人是否有產生一定民事法律后果的意思表示，只要有法律規定的某種事實行為存在，便直接產生相應的法律效果。
根據本條規定，“自事實行為成就時發生效力”，是指因事實行為引起的物權變動，不需要遵循一般物權變動的公示方法。而本條中的“成就”,是指房屋建造、拆除行為完成;本條中的“發生效力”，是指發生物權變動的效果，即行為人自動取得房屋所有權或自動喪失房屋所有權。
根據本條規定，在合法建造房屋的情形下，房屋建成之時即由房屋建造人取得該房屋的所有權。法律作出如此規定的原因在于:如果房屋建造人需要在進行不動產登記之后才能取得該房屋的所有權,那么在房屋建成之后、不動產登記完成之前，該房屋將處于無主狀態。如此，不僅與事實不符,而且還容易發生混亂。因此，該規定不僅能夠有效地克服出現權利真空的問題，而且還可以方便取得物權的人早日利用其物，更有利于相關當事人利益的保護。此外,根據本條規定,拆除房屋也可導致物權變動。此種變動的原因在于：所有權的客體滅失，導致房屋所有權的喪失。
需要說明的是，根據本法第232 條的規定，不動產物權人非基于民事法律行為取得不動產物權的，在未辦理不動產登記之前，處分其不動產物權的，不發生物權效力。根據這一規定，如果行為人基于合法建造而取得物權的，在其再次處分該物權時，如果末辦理相關的登記手續，則不能發生物權變動的效果，即受讓人不能因此而取得物權。
第二百三十二條 處分依照本節規定享有的不動產物權，依照法律規定需要辦理登記的，未經登記，不發生物權效力。
釋義
本條是關于非依民事法律行為享有的不動產物權變動的規定。
本條規定的“依照本節規定享有的不動產物權”，是指非基于民事法律行為引起的不動產物權變動所享有的不動產物權。如前所達，非基于民事法律行為引起的不動產物權變動，不以登記為變動要件。具體而言，即根據本法第229條至第231條的規定，不動產物權的變動可因法院判決、政府征收決定、繼承以及合法建造、拆除房屋等，直接發生效力，而不需要遵循不動產物權變動的一般公示方法，即無須進行不動產登記便可完成物權變動。
根據本條規定，“依照本節規定享有的不動產物權”的物權人“處分”該不動產物權,未依法履行法定的公示方式,則不發生物權變動的效力。即法律上不承認受讓人因此而取得物權。本條之所以如此規定，其原因在于：畢竟按照公示原則,需要登記的物權在發生變動時,必須辦理登記。只有在登記的情況下才能夠產生公信力,從而保障交易安全。如果在未辦理登記之前，就允許此類新的權利人可以隨意處分自己的物權，將影響到整個交易的秩序，也可能會因財產多次轉手而導致許多產權糾紛。因此,非基于民事法律行為取得不動產物權的人為了能夠處分其不動產，就需要辦理不動產登記，這樣就間接強制了實際物權人進行不動產登記，從而彌補實際物權人與不動產登記簿的登記人不一致的情形，非基于民事法律行為的不動產物權變動也能從外部加以識別。
